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永衡产品 | 承租人间接损失如何认定

日期: 2021-07-08
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产品价值:帮助当事人确认、获得或者驳回关于间接损失的请求

 

按照我国民法典中的完全赔偿原则,在房屋租赁合同特别是商业性租赁关系中,出租人提前单方违约解除租赁合同的,应当赔偿由此给承租人造成的间接损失,其中的间接损失则主要包括合同正常履行的情况下其可获得的经营利润收益。司法实践中往往难以直接认定,法院一般兼顾同行业标准、合同履行情况、双方过错程度及举证义务的履行情况等对承租人的预期经营利润进行综合考量后在进行合理裁量,作为代理人应当熟知裁判观点以最大限度地维护当事人的合法权益。


一、承租人间接损失认定的窘境

我国采取完全赔偿原则,一方违约给另一方造成的直接损失和间接损失均应当予以赔偿。在房屋租赁合同纠纷中,如承租人单方面提前解约,则应当按照合同约定向出租人支付违约金或赔偿损失,其中的间接损失通常指的是如承租人继续依约履行合同给出租人带来的租金收益,在司法实践中并无太大争议。但如果作为出租人的“房东”提前单方面提出解约的话,除了应当赔偿经过出租人同意的装饰装修项目的损失、搬迁损失、维权损失等,对于由此给承租人造成的间接损失也应予以赔偿。

通过案例检索可以发现,司法实践中对于房屋租赁合同因出租人违约解除特别是合同未实际履行的情况下,准确判断合同履行后承租人可获得的利益往往难以实现,此时法院裁判的标准和尺度就至关重要。例如,近期我们代理的一个案件就涉及承租人间接损失的认定问题,房地产公司将一幢商业广场租给了某商管公司,在商场尚未实际交付时,因双方之间产生纠纷房地产公司提出解约,后商管公司将房地产公司诉至法院,要求支付违约金并赔偿损失,其中原告主张的损失就包括了预期收益,双方在预期收益的赔偿问题上分歧较大。那么对于代理人而言,深入研究类似案件中的间接损失的认定才能做好诉前准备工作,也只有掌握了司法实践的基本观点和最新动态,才能在这个问题上作出基本判断并争取最大程度的维护当事人的合法权益。


二、承租人的间接损失主要指的是合同正常履行的情况下其可获得的经营利润收益

根据我国民法典的相关规定,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,应当向对方赔偿损失,损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失,包括合同履行后可能获得的利益,但不得超过违约一方订立合同时预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失。可见我们通常所称的间接损失实际上指的就是预期利益损失或称为可得利益损失,而实践中法院通常会根据案件的具体情况采用差额、类比、估算或者综合裁量等方法进行判断。最高院在2009年下发的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出,根据交易性质、合同的目的等因素,可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型,在租赁经营合同中通常可得利益损失指的就是经营利润损失。人民法院在计算和认定可得利益损失时,应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则及过失相抵规则等,从非违约方主张的可得利益损失赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失及必要的交易成本,并应当合理分配举证责任。

可预期利益损失属于期待利益,并不以损失的实际发生为前提。对于非商业性租赁的承租人来说,如出租人单方解约,除了需要返还剩余期间的租金、重新寻找住处需要的搬迁费用之外,一般不会涉及到可得利益损失部分的追偿。但在商业性租赁中,作为承租人,租赁房屋的目的是经营盈利而非其他居住等非盈利目的,如出租人单方面违约导致合同解除的,将会导致承租人无法按照原计划进行商业经营,也必然将会产生一定的经营利润损失。对于商业性租赁合同,双方获得商业利润并承担相应风险是由合同性质决定且签订合同时可以预见的,在判断违约方能否或应否预见损害时,并不以违约方所声明的主观预见状态为确定标准,而应根据合同的性质、违约方的经验,以社会一般人的预见能力或行业的一般观念来衡量,同时经营利润确实会受到多种因素的影响而具有不确定性,随着市场行情、经济形势、经营好坏和税收政策等多种因素变化而有起伏,但并不影响其成为违约可得利益认定的标准。


三、应兼顾同行业标准、合同履行情况、双方过错程度及举证义务的履行情况等对承租人的预期经营利润进行综合考量。

出租人对于合同正常履行情况下承租人的经营利润负有赔偿责任,但可预期经营利润是一个较为抽象的概念,主要针对未来的生产经营情况进行测算,弹性较大,在司法实践中往往认定难度较大从相关司法判例来看,对于经营利润损失的认定,法院尚无统一或明确的裁量标准,往往根据同行业标准、合同的实际履行情况、双方的过错程度、举证义务的履行等因素在原告主张的基础上进行酌定。

(一)双方在签订合同时对预期经营利润有明确预估且未超出同行业标准的,可作为承租人主张经营利润的依据。

即使双方在合同中对逾期回报或间接损失赔偿的范围有明确约定的,法院通常也会结合同行业标准和公平原则进行综合考量,决定是否支持承租人的主张。在最高院审理的湖南韶山毛家饭店发展有限公司、寇长华合同纠纷一案中,寇长华依据双方在加盟手册中载明的投资回报分析并参照毛家饭店上一年度的营业税完税证明等要求毛家饭店赔偿其可预期的经济利润损失139万,法院认为寇长华主张的可得利益损失,远低于毛家饭店在其《加盟手册》上所做的“投资回报分析”,也低于同类店泰安毛家饭店的利润,并参照济宁毛家饭店2008年8月的营业税完税证,最终全部支持了原告寇长华的诉请。

(二)承租人无法提供充分的证据证明经营损失的具体数额的,法院结合违约情况和公平原则进行自由裁量的可能性较大

在同类判例中,为了证明自身存在可预期利益的损失,承租人往往会提供行业统计报告、前期收益报告或价格认证中心的价格鉴定报告、评估公司的评估报告作为主张经营损失的,但最终往往难以被法院完全采纳,只能作为酌定的参考因素之一。预期经营利润是对未来的生产经营情况进行预测,无论是行业报告还是前期经营收入都是不可变标准,没有考虑到正常的市场风险、合同履行的具体情况以及宏观政策面的影响等多种不可变因素,法院若据此裁决较为片面、显示公正。军安投资集团有限公司与北京市瑞祥丰顺农贸市场有限公司租赁合同纠纷一案中,作为承租人的瑞祥丰公司仅提交了《星级宾馆行业统计报告》作为主张经营损失的证据,最终法院认定该证据不能充分证明损失的具体数额,同时参考瑞祥丰顺公司已投入情况、军安公司违约持续时间、经营风险等情况酌情确定经济损失酌情确定为359200元。在另一起房屋租赁合同案件中,作为承租人的凯乐迪大酒店提供了价格认证中心出具的鉴定报告,对前期的年平均利润进行了测算并依据测算结果主张合同剩余期限内的可预期利润损失,但最终法院考虑到市场风险因素按照30%的比例支持了原告的诉请,即间接损失=原告前三年的平均利润*剩余租期*30%。另一则案例中,中建银泰建设集团有限公司与四川美麓酒店有限公司租赁合同纠纷中,法院则直接以同行业同类别的平均盈利水平为参考,酌情确定了经营损失的具体数额。

(三)双方约定的违约金能够涵盖预期利益损失的,承租人无权在违约金之外再行主张经营利润损失

当事人在违约金和约定损失赔偿之外,再行主张损失赔偿的,应当视当事人能否举证证明其因违约造成的实际损失大于违约金及约定损失赔偿的数额,确定是否支持其诉讼请求。在杭州真房房地产代理有限公司、杭州明石置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案中,双方约定的提前解约的违约金高达100万元,杭州市中院就认为承租人主张的预期利益损失与该院确认出租人应当承担的违约金均属于单方解除合同所应当负担的违约责任,性质重复,承租人不得重复获得,且承租人作为二房东所计算的预期利益损失,系计算了常年转租收益,在合同履行过程中,具有不确定性,不能证明承租人的实际损失高于约定的违约金,故承租人的上述主张最终没有得到法院的支持。

(四)在出租人明确向承租人提出解约的意思表示后,承租人再继续进行投入的成本属于扩大损失,应当按照过错程度由双方共同承担违约责任

双方的举证责任分配及证明标准,对法院认定可的利益损失尤其重要,作为违约方应当承担非违约方没有采取合理减损措施导致损失扩大、非违约方因违约获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任,才能要求法院合理减轻自身违约责任。按照民法典的相关规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当,措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失请求赔偿。在房屋租赁合同纠纷案件中,如出租人明确向承租人提出解约的意思表示或承租人能够预见合同履行不能的情况下,承租人再对租赁房屋投入装修、加盟成本或再与次承租人签订房屋租赁合同的,则该部分损失属于扩大损失,应当由双方按照过程程度承担。在北京高院审理的北京国硅投资有限公司与北京亿美世嘉商城有限公司房屋租赁合同纠纷一案中,因国硅公司提供的证据不足以证明20在与承租人与次承租人签订合同之前,出租人已明确告知承租人无法为其提供办理工商登记所需材料,最终法院未能认定承租人与次承租人签订合同属扩大损失,如类似案件的当事人能够提供充分的证据予以支撑的,由此造成的扩大损失应当由双方按照过错程度共同承担。

 

四、小结

对于承租人经营利润损失的认定其实是法院在行使自由裁量权时的参考和界限问题,法院在认定间接损失的数额时,不仅仅要考虑合同的具体情况,还要兼顾公平原则有效地平衡双方当事人的合法权益。例如我们上面提及的案件中,如商管公司向房地产主张经营利润损失的,需要尽到充分的举证义务证明损失的范围和必要性,才能将法院的裁判引导在当事人预期的范围内;作为房地产公司则应当提供证据证明双方的过错程度以及是否存在扩大损失等,方能减轻自身的违约责任。

 

参考案例:

(2013)二中民终字第15489号

(2014)湘高法民一终字第194号

(2016)最高法民再282号

(2016)京0109民初1001号

(2018)粤06民终2516号

(2018)川民终521号

(2020)京民再111号


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