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永衡原创 | 商品房预售合同纠纷之房屋层高不达标、违约金过高的责任承担

日期: 2020-10-15
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*房屋层高节节低

商品房交易中,购房者一般关注的是自己所购买的房屋面积,而不特别留意层高,但对于购买商铺、高档住宅、loft户型的朋友,层高往往决定着房屋的使用价值。为此,小编学习所涉相关规定并结合自身办案经验来谈一谈层高不符合合同约定实践中是如何处理的。

 

案例一:在李某某诉南京金梦都房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案中,南京市江宁区人民法院对”误差标准”的计算是以层高减少部分体积占÷房屋总体积×房屋总价款,作为计算损失的标准。二审时南京市中级人民法院认为:上诉人交付的房屋层高不符,导致被上诉人可使用的空间减少,双方对总空间的减少比例并无异议,一审法院参合同约定的房价乘以减少的空间比例认定损失,较为直观明了,亦符合客观实际。上诉人认为应当以层高不足部分投射在房屋建筑面积上所占比例,并结合对房屋的具体影响以及房屋性质进行评判,并无相应的事实和理论依据,本院不予采信。

 

案例二:在圣某某诉南京运昌置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案中,南京市雨花台区人民法院认为:“本案中双方商品房预售合同约定案涉房屋用途为储藏室、层高5.8米,被告交付的房屋实际规划层高为5.1米,与双方合同约定的层高存在差距,已然构成违约。但层高不符合合同约定的行为不属于房屋质量问题,未对原告的正常使用储藏物品造成严重影响,即被告的违约行为未造成原告的合同目的无法实现,双方签订的商品房预售合同及补充协议未达到解除的条件,因而原告主张解除商品房预售合同和补充协议的诉请,本院依法不予支持。关于被告的违约行为造成原告的损失问题,本院认为被告交付的房屋层高不符合合同约定,导致原告购买的实际存储空间有所减少,应承担相应的损失赔偿责任。本院根据双方合同约定的单位价格、实际层高差距、房屋实际面积和房屋用途等因素,综合认为被告赔偿原告39000元违约损失为宜。”

 

上述案件中李某某购买的为商铺,圣某某购买的为住宅,考虑到实际用途情况,法院在认定赔偿损失时也采用了不同的标准。对于购房者要求赔偿损失,损失的计算可以参照合同约定的房价乘以相应的误差比例予以确定。而条文中的相应误差标准并没有明确是以面积误差比例还是体积误差比例。

 

小编认为,房屋使用建筑面积计算房屋价款,与层高不同,单位面积的房屋价值不仅包含使用空间的价值,还包括土地分摊的价值,在符合建筑规范要求的前提下,房屋价值与层高之间并不具有数量上的对应关系。但普通住宅的主要性能是居住的功能,房屋作为立体空间,层高对于房屋的使用价值和交易价值具有重要影响。在个案中,应考虑房屋具体用途以及层高对其使用功能的影响来确定损失计算标准。

 

此外,若对于双方约定了符合住建部《住宅设计规范》规定的层高条件,但实际层高低于合同约定层高的,如果层高差异较大,对购房人生活造成较大不便的,购房人可以要求解除合同。对于“层高差异较大,对购房人生活造成较大不便”的标准法律法规并没有明确。小编认为,层高差异较大”的认定应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对房屋面积误差的返还标准,即面积误差比超过3%的可以定为层高差异较大。可参考最高人民法院在(2019)最高法民申1175号民事裁定书中最高法观点,即“本案中最大误差率约为1.1%,小于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定的买受人可以请求解除合同的面积误差比绝对值3%。故刘某某以层高不足为由要求解除案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》缺乏事实依据和法律依据。”。而对于“对购房人生活造成较大不便”的认定,小编认为:此种情况应根据诚实守信原则并需要结合开发商违约行为给购房者造成的损失情况来确定购房者的举证责任和应达到的证明程度,以公平原则为基础作出公平公证的认定。

 

 

*违约金条款太霸道

 

购房人与房地产开发商签订商品房预售合同时,经常会看到合同约定的双方违约金比例不对等的霸王条款。如“买受人逾期付款的,...买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。如出卖人逾期交房,...出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。”对于这种不平等的格式条约,小编帮您安安心。

 

1*违约金过高怎么办?

淮安新城亿祥房地产开发有限公司诉杨某某商品房预售合同纠纷一案,杨某某逾期支付房款,开发商起诉要求解除合同并要求购房者支付违约金。根据双方合同约定:“买受人若未按期付款,须向出卖人支付逾期未付款额的日万分之五计算的违约金;逾期超过30天的,出卖人有权解除合同并收取合同总价款20%的违约金。”金湖县人民法院认为,在签订时不存在一方受胁迫受欺诈等情节,不违反国家法律禁止性规定,属合法有效之合同。根据合同约定,购房者无正当理由逾期给付购房款,构成违约,开发商可行使合同解除权。而对于违约金的认定,法院认为,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。且购房者违约行为与新冠疫情造成其履行能力大幅下降有关联,从违约金兼顾补偿性和惩罚性的双重性质出发,案涉违约金计算以未付房款金额按日万分之一计算。

 

2*违约金过低怎么办?

王某某诉南京华光置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案,双方签订商品房预售合同,该合同载明:甲方预售给乙方的商品房,合同约定乙方迟延支付合同价款的,按照未付到期价款的每天万分之1计算,向甲方支付迟延期间的违约金。甲方迟延交付商品房的,按照已收价款的每天万分之0.3计算,向乙方支付迟延期间的违约金。法院认为:约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。案涉合同对合同双方迟延履行违约金的计算方法采取了双重标准,且开发商逾期交房仅按每天万分之0.3计算违约金,也低于给购房人所造成的损失,故法院酌定被告按照每天万分之0.6标准向原告支付迟延交房违约金。

 

小编认为:在商品房买卖过程中,开发商往往处于更优势的地位,基于社会地位的不平等常会导致合同双方权利义务的不对等。我国《合同法》明确规定:当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。我国法律将违约金作为一种违约救济措施和惩罚机制,既是为保护守约者的利益,也为遏制违约行为的蔓延,以维护良好的社会秩序,营造健康的商业环境。当面对双重标准的霸王条款时,我们应当拿起法律武器,捍卫自身合法权益。

 

 

附相关依据如下:

关于层高

1.江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(2017最新)第四十条:层高误差如何处理?

对于商品房买卖合同约定的层高低于住建部《住宅设计规范》的,如果出卖人未向购房人披露的,买受人应有权解除合同。 对于双方约定了符合前述条件的层高条件,但实际层高低于合同约定层高的,如果层高差异较大,对购房人生活造成较大不便的,购房人要求解除合同的,应予支持。如果差异不大,购房人无权 要求解除合同,但可以要求赔偿损失,损失的计算可以参照合同约定的房价乘以相应的误差比例予以确定。

 

2.我国现行的《住宅设计规范》对于层高的要求:

《住宅设计规范》GB50096-2011

5.5层高和净高。

5.5.1住宅层高宜为2.80m。

5.5.2卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m,局部净高不应低于2.10m,且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。

5.5.3利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时,至少有1/2 的使用面积的室内净高不应低于2.10m。

5.5.4厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。

5.5.5厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m,且不得影响门、窗扇开启。 

其中,5.5.2、5.5.3为强制性条文,必须严格执行。

 

另外,关于层高和室内净高的定义在该规范中也做了说明:

——层高:上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离

——室内净高:楼面或地面至上部楼板或吊顶底面之间的垂直距离。

即:上述2.8米层高=室内净高+天花板厚度

3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

十四条:

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一) 面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二) 面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

 

关于违约金:

1.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 :

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

2.最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》

第二十八条:当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。

3.最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》

第二十九条:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失

4..最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十六条:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。

 


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