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永衡微普法 | 农村房子不能“卖”

日期: 2020-06-15
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【案情简介】

原告:刘嵩松,男,1974年6月14日生,汉族,住上海市虹口区。

被告:张汉弟(曾用名张汉礼),男,1963年10月11日生,汉族,住上海市崇明区。

原告刘嵩松向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告之间签订的《房屋及宅基地转让合同》无效;2、判令被告张汉弟返还房屋转让款200,000元及其利息(计算方式:以200,000元为本金,自2019年12月16日起至判决生效之日止,按照银行同期贷款利率计算);3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年7月29日,原、被告签订《房屋及宅基地转让合同》,协议约定原告以3,000,000元向被告购买位于上海市崇明区中兴镇中兴村兴东288号宅基地、自留地使用权及地上房屋(实际购买价为1,500,000元)。嗣后,原告刘嵩松向被告张汉弟指定收款人郁某某的个人银行账户共转账1,500,000元。后原告得知,案外人郁某某仅交付被告200,000元。现因被告张汉弟拒绝继续履行合同义务,且农村宅基地买卖违反法律规定应为无效,故要求被告张汉弟返还转让款并支付利息。

被告张汉弟辩称,认为合同系双方真实意思的表示,应属有效。同意返还原告200,000元购房款,但目前无力归还,且不同意支付利息,认为买卖无效的责任在于原告,被告未向法庭提供证据支付了装修款,要求原告恢复原状。

 

【裁判要旨】

经开庭审理,本院确认事实如下:2019年7月29日,原、被告签订了《房屋及宅基地转让合同》,协议约定原告以3,000,000元的价格向被告购买位于上海市崇明区中兴镇中兴村兴东288号的宅基地使用权及地上自建房屋,被告指定由案外人郁某某代收购房款。合同签订后原告进场施工,对于涉案宅基地进行了修缮。2019年7月31日,原告转账给指定收款人郁某某1,500,000元,案外人郁某某仅交付被告200,000元。现因原、被告对合同效力产生异议,目前被告无经济能力返还原告购房款,故涉讼。

本院认为,农村宅基地属于农民集体所有,农村宅基地使用权系农村集体经济组织无偿提供给本集体组织成员享有的,与特定的身份关系紧密联系。由于原告不是上海市崇明区中兴镇所属集体经济组织成员,依法不享有该处农村宅基地使用权,故原、被告之间签订的《房屋及宅基地转让合同》违反了国家相关法律、法规的规定,应属无效。原告请求确认该份合同无效的诉讼请求,本院予以支持。合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,并据各自过错责任酌情考虑原告的利息损失。本案中,原、被告私自虚构价格进行宅基地房屋买卖,应均明知合同无效,对造成合同无效均存在过错。现原告要求被告返还原转让款200,000元,并要求自2019年12月16日支付利息,应予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定,判决如下:

一、原告刘嵩松与被告张汉弟于2019年7月29日就位于上海市崇明区中兴镇中兴村兴东288号签订的《房屋及宅基地转让合同》无效;

二、被告张汉弟于本判决生效之日起十日内返还原告刘嵩松转让款200,000元,并按中国人民银行同期贷款利率向原告刘嵩松支付利息(自2019年12月16日起计算至判决生效之日止)。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条  有下列情形之一的,合同无效:

(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三) 以合法形式掩盖非法目的;

(四) 损害社会公共利益;

(五) 违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条  合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

 

【律师提示】

农村宅基地使用权不得单独转让,有下列转让情况,应认定无效:(一)城镇居民购买;

(二)法人或其他组织购买;

(三)转让人未经集体组织批准;

(四)向集体组织成员以外的人转让;

(五)受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。

 


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