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永衡原创 | 承租人面对第三人侵害租赁房屋时的诉讼策略

日期: 2020-02-20
浏览次数: 14

题问:第三人侵害租赁房屋时,承租人能否要求出租人承担违约责任?

 

承租人面对第三人侵害租赁房屋时的诉讼策略

 

前 言:租赁合同正常履行的过程中,突然出现的“第三者插足”——第三人侵害租赁物,打破了租赁双方美好的预期。由此引发租赁双方间的矛盾如何解决?作为租赁物所有权人的出租人,可诉诸侵权责任挽回自身损失。但作为承租人,面对突如其来的第三者妨害,应当如何维护自身合同权益?笔者结合前不久办结并胜诉的一起房屋租赁合同纠纷案件作以总结和探究。

 

一、由个案引发的问题

 

2019年1月,承租人甲与出租人乙签订《房屋租赁合同》,约定由甲承租乙房屋,租期5年。合同签订后,甲在征得乙同意下,对租赁房屋进行了装修,3月底装修完毕并入住。20196月,乙的母亲丙两次至租赁房屋处进行打砸,甚至往屋门上涂抹粪便,对甲进行驱赶。事后甲得知,在其租赁房屋以前丙就有过因与乙存在家庭矛盾而滋扰租客的行为。无奈之下,甲搬出租赁房屋,并就此事与乙进行协商,欲挽回自己的损失,但双方无法达成一致意见。

 

从房屋装修完成入住到打砸事件的发生仅三月有余,面对突如其来的变故,甲若通过诉讼维权,其应当如何选择权益诉求对象呢?也即,是通过侵权之诉起诉第三人丙,还是通过违约之诉起诉出租人乙?如何制定和落实诉讼策略,何种路径能够最大程度的维护承租人的利益呢?

 

二、承租人的救济路径:侵权之诉与违约之诉

 

在此,首先需要澄清的是,此类情形非侵权与违约之竞合。所谓侵权与违约竞合应是指对于合同一方主体所为某种行为既符合侵权行为的构成要件,又满足违约行为的构成要件,从而导致侵权责任与违约责任的共同产生,即产生责任竞合。而本文所探讨的情形实则为同一案件事实下形成的两种不同主体责任的叠合,也即第三人侵害租赁物的,承租人是向第三人主张侵权责任亦或是向出租人主张违约责任。

 

(一)侵权之诉的法律障碍

 

如果承租人把权益的诉求主体指向房屋租赁合同法律关系外的第三人,则承租人可诉诸侵权之诉请求第三人承担责任。但是,值得思考的是第三人侵害了承租人的什么“权”呢?

 

首先,一种比较直观的“权”就是承租人的租赁权,是其基于租赁法律关系形成的对租赁房屋享有的使用和收益的权利。承租人基于与出租人之间租赁合同而形成的财产权,能否成为侵权行为的客体?《侵权责任法》第2条采用了列举式规定了18种受侵权责任法保护的民事权益范围,其中并无租赁权。既如此,租赁权是否可归于该条所谓“财产权益”之下呢?笔者认为,所谓租赁权,其性质应属一种基于租赁合同产生的一种债权。如果以租赁权受到侵害为依据,请求第三人为之承担侵权责任,这其实涉及到法学理论界关于第三人侵害债权的理论。然而,在我国当前的司法实践中,债权可否成为《侵权责任法》的调整范围亦是一个争议不断的理论话题,本文对此不予详述。

 

其次,还有一种“权”即为承租人享有的对租赁房屋的占有。占有非占有权,所谓占有则是占有人对物的一种事实上管领的状态,非权利也。实务中亦有观点认为该种占有可为《侵权责任法》第2条中“财产权益”。笔者不否认该种观点的合理性,只是,基于本文探讨的第三人侵害租赁物之情形,并非第三人对承租人占有之侵夺,所以,承租人的占有状态并未受到侵害。

 

由上来看,承租人起诉第三人请求其承担侵权责任,依据尚有不足,行权过程中或有法律或司法现实的困阻。即便承租人可顺利诉求第三人承担侵权责任,但对于合同法律关系范围内的相关问题,如合同解除、预付租金及押金之退赔,该路径难以实现。显然,起诉第三人并非承租人实现权益维护最大化的路径。

 

(二)违约之诉的现实选择

 

承租人将权益诉求的矛头指向出租人,基于违约之诉向出租人主张违约责任,已然成为承租人权益维护的现实选择。对承租人来说,第三人的不定期滋扰行为犹如梦魇,这种情况下,租赁房屋已无法满足承租人的正常生活需求,从承租人角度看,尽快离开如此“是非之地”成为其最为迫切的诉求之一,换言之,解除租赁合同。同时,要求出租人退回预交的租金及房屋押金,并赔偿因此造成的装修损失。从这些承租人一般会提及的主要诉求愿望来看,能够最终解决上述问题的诉讼路径也就是违约之诉,况且这些争议本就属于租赁双方间的实体问题。通过违约救济途径,可以实现承租人利益的最大化维护,但具体落实和执行这种诉讼策略,需要考虑其他其他相关的细节问题,下文详述。

 

三、违约之诉需考量的租赁双方的归责原则

 

探究合同主体承担违约责任的前提,就是要明确所适用的归责原则,以便确定权益诉求对象的违约责任,并预测相对方是否会反诉我方承担一定的违约责任。

 

所谓归责原则,是指确定具体的民事主体承担民事责任的依据和标准。传统民法理论中合同责任的归责原则一般存在过错责任和严格责任(无过错责任)。大陆法系国家以过错责任作为一般的归责原则,该原则认为违约责任的承担以违约方存在导致违约行为发生的过错为前提,没有过错,既使存在违约行为也不承担违约责任。而英美法系国家则认为违约责任属于一种严格责任,其责任承担并非取决于一方的过错及其程度,除有免责事由外,只要一方出现违约行为,就应当承担违约责任。

 

我国违约责任归责原则是兼具过错责任和严格责任原则,《合同法》第107当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,规定了一般合同责任的严格责任原则,也即在违约责任的承担中,除法律另有规定外,合同一方当事人违反合同约定的,就应当承担法定或者约定的违约责任。当然这只是合同法确定违约责任的一般性原则,在合同法分则中存在着诸多过错责任原则的规定,比如《合同法》第189因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的,赠与人应当承担损害赔偿责任,还有《合同法》第302承运人应当对运输过程中旅客的伤亡承担损害赔偿责任,但伤亡是旅客自身健康原因造成的或者承运人证明伤亡是旅客故意、重大过失造成的除外等,就是明显的过错责任原则。

 

(一)第三人侵害租赁房屋时出租人的归责原则

 

租赁合同履行期内,如遇第三人侵害租赁物,出租人是否应向承租人承担违约责任,应探明出租人适用的归责原则。此类情形下,对出租人的归责原则,理论与实践存在一定的区别。

 

《合同法》第121条:当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决

 

多数情况下,利益受损的一方主体都依据第121条向相对方主张违约责任,该条清楚的确立了第三人原因下,一方合同主体的违约责任应适用严格责任。通过查阅涉及该条文的房屋租赁合同纠纷案件判决书,绝大多数法院是按照条文意思,采用严格责任确认一方主体承担违约责任。然而,在理论界,第121条的理解与适用颇有争议,甚至有学者对该条的存废提出了质疑。究其原因,主要是“第三人的原因”其实颇具内涵,有些第三人原因或是发端于一方当事人原因,有些第三人原因或是接近意外事件,如果对第三人原因不加区分地一并由一方当事人承担违约后果,导致该方主体面临承担与自己毫无关系的第三人行为后果,加重了该方主体的经营负担,诚非合理。

 

在租赁合同法律关系中,根据《合同法》第216出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途,租赁合同下,出租人主要负有交付租赁物,保持租赁物符合约定的使用、收益状态(适租状态)的义务。该条系出租人交付租赁物的瑕疵担保责任。《合同法》第121条的适用前提是,出租人因第三人原因的违约事实应当定位在无法交付租赁物或者未能保持房屋的适租状态。

 

实践中,常见的“第三人原因”有两种形式,第一种是不可归责于租赁双方的第三人原因,比如第三人意外失火导致租赁物被损毁;第二种是第三人基于与租赁双方中一方的关联原因,导致第三人侵害租赁物,比如第三人因与一方主体的矛盾纠纷,故意侵害租赁物,文首案例即为此。在第三人原因致一方合同主体违约时,应当关注到“违约”一方本身是否具有致使“第三人原因”产生的原因,换言之,即“违约”一方当事人对此是否具有过错。考察一方主体对第三人原因之发生是否具有关联因素,从而对合同主体进行归责方为合理。既如此,在前文所述第一种“第三人原因”形式下,合同主体对违约事实的发生并无过错,债务人不应受到违约非难;对第二种情形而言,一方主体是第三人原因的发端,其对违约事实之发生具有过错,就应当承担相应的违约责任。

 

综上所述,在房屋租赁合同纠纷中,若第三人侵害租赁房屋系因为出租人与第三人之间原因导致,则出租人对未能履行房屋的适租义务具有过错,其应当违约责任;如果第三人侵害房屋的行为系属偶然,非租赁双方原因而致,出租人不具有过错,不应承担违约责任。

 

(二)第三人侵害租赁房屋时承租人的归责原则

 

根据《合同法》第235租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。在第三人侵害租赁物情形下,承租人显然无法向出租人返还符合要求的租赁物,因此承租人就有了可能被出租人反诉之风险。

 

从《合同法》235条来看,似乎承租人返还租赁物的责任也是适用严格责任,亦即承租人无法返还符合要求的租赁物就应当承担违约责任。但是,《合同法》第218承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任和第222承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任对承租人租期内使用和保管租赁物的义务进行了特殊规定,即在租赁期内,承租人对租赁物使用的同时负有妥善保管义务,如因保管不善,即因过错而导致租赁物毁损、灭失的,则承租人需要承担赔偿责任。因此,承租人对于租赁物毁损的法律后果承担的是过错责任。

 

既如此,笔者认为,对于第三人原因侵害租赁物的情况下,承租人的归责原则应当与前述出租人在第三人原因下的归责证成一致,此不赘述。所以,即使因为第三人侵害租赁物致使承租人无法返还符合要求的租赁物,如果承租人对第三人侵害行为的发生并无过错,其并不具有可归责性。

 

四、违约之诉需考量的请求内容

 

通过前文论述,如因出租人原因引发的第三人侵害租赁物,出租人具有可归责性,承租人可请求出租人承担违约责任。至于责任承担方面,还存在着两个争议点,即出租人应否承担合同解除的责任以及承租人的损失能否完全由出租人承担。

 

(一)承租人能否要求解除合同

 

合同解除的事由有两种,即约定解除或是法定解除。抛开约定解除不看,从法定解除的角度看,承租人是否能够解除租赁合同。

 

《合同法》第94条第4项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的规定了守约方的合同解除权。在租赁合同法律关系中,合同法对承租人特别授予了一种解除权,即《合同法》第231因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同,该条规定非因承租人原因,出现租赁物部分或全部毁损的,承租人除享有要求减少或拒付租金的权利外,若合同目的无法实现的,还可要求解除合同。所以说,承租人能否要求解除合同,必须要看第三人侵害租赁物有无达到导致其不能实现合同目的之程度,如果承租人因第三人侵害无法继续使用租赁物,其基于租赁合同产生的对租赁物进行使用和收益的权利沦为空谈,当然享有解除合同的权利。但如果出租人对租赁物即使进行了修缮或者出租人即使排除了第三人的侵害行为,承租人尚可继续使用租赁物的,则解除合同之诉求或许难以得到支持。

 

(二)合同解除后的责任承担

 

合同解除后的押金及预付租金的退还责任自不待言。此处探讨对承租人因第三人侵害房屋产生的损失(如装修损失),是否完全可以由出租人承担问题。

 

在我国,违约责任主要还是作为一种补偿性财产给付责任,也就是说违约方应当“填补”守约方因违约而遭受的财产损失,以达到“填平”损失的效果。损失赔偿责任的承担还是需要回到前文中对出租人及承租人在第三人侵害租赁物情形下的归责问题上,关键点还是在于租赁双方对第三人原因的发生是否存在过错,有无免责可能性?具体到本文所设情形下租赁合同关系来看,出租人承担违约责任的原因是其对第三人侵害租赁房屋负有过错,在此前提下,出租人尚无免责可能性,应当赔偿承租人的全部损失,但损失赔偿的范围不能超过双方签订合同时可以预见的范围。

 

五、结语

 

回看本文最初的案例,因为丙的侵害行为起源于与出租人乙的矛盾纠纷,且乙未能有效阻止丙的侵害行为,致使甲无法正常使用房屋,甲的合同目的难以实现,乙对甲无法使用房屋的事实发生具有过错,也即乙未能履行适租义务,故而,甲有权解除合同并要求乙承担违约责任。

 

第三人侵害租赁物的情形下,通过违约救济路径,利益受损承租人未必就是被动一方。违约救济下的严格责任归责原则虽有悖公平原则,然实践中通过法解释学原理,对第三人原因进行考察、区分,以此寻求过错责任的适用空间,从而兼顾租赁双方整体利益。

 

最后,承租人诉讼策略的选择决定着利益受损的承租人如何有效实现维权的核心方向。对此类合同纠纷案件,选择合适的救济路径,明确可适用的归责原则及诉求内容,关乎着当事人能否顺利通过诉讼实现权益维护的根本。

 


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