新闻中心 News
fax:025-83191022
www.yhpartners.com
025-83193322

永衡原创 | 房地产买卖研究系列之出卖人房屋被查封,买受人维权诉讼指引

日期: 2019-12-24
浏览次数: 32

引言

 

马克思认为,从商品——货币的过程是“惊险的跳跃”,这个跳跃如果不成功,摔坏的不是商品而是商品的生产者。现今社会,房屋作为城市居民的主要资产形式,一套房屋动辄数百万,耗尽了一代人甚至几代人的积蓄。买房者除了负担高额的房价以外,还要承担各种各样的交易风险,来完成这个“惊险的跳跃”。今天我们要讲的就是房屋买卖当中的一个“致命”风险——房屋过户前被查封。

 

案情介绍

 

2013年钱某(我方当事人)与张某签订《房屋买卖合同》,约定张某将一处房产出售给钱某。合同签订后,钱某按约支付了房款,张某将房产证交付给钱某,钱某遂将房子装修居住至今。后钱某发现张某恶意挂失土地证并补办了权属证书。钱某多次联系张某,张某均避而不见,迟迟不肯配合过户。而后张某失联,2017年下半年开始陆续有出卖人的债权人上门催债,后发现案涉房屋已经被查封,并且已经有案件进入执行程序,即将开始启动拍卖。此前买曾经咨询并委托过一个代理人进行过诉讼,但是因为案涉房屋上存有查封,法院只确认了合同有效,并未判决过户,对于这样实际“无效果”的判决,买受人感觉“很受伤”。

 

争议焦点

 

涉案房屋已被多家法院查封是否可以过户?如何进行过户?

案件转折

 

2018年我所钟延成律师团队接手了本案之后,结合本案的事实情况与相关法律规定,对本案涉及的经济适用房买卖合同法律关系进行了具体分析,得出的基本结论是:原被告签订的《房屋买卖合同》合同应属于有效合同,且目前已具备交易条件,张某应当配合钱某办理过户。但是案涉房屋上面存有查封,在查封解除之前,我们要求判决过户的诉讼请求将无法得到支持。

诉讼实战

 

(一)查询权属现状。诉讼立案后,团队立即调取了案涉房屋的房产档案资料,发现涉案房屋存在5个权利限制即五个法院的查封。这让房屋过户难度加大,若房屋存在查封,不可强制办理过户。若要解除以上法院的查封,需要对上述五个案件进行执行异议和申请解除查封。

(二)申请财产保全。查询房产之后,为防止后续出现更多的轮候查封,我们当即给本案申请了房产查封保全,成为案涉房屋上面的第六个保全查封,从而将后续保全查封的主动权可以掌握在本方当事人的手中。

(三)提出执行异议。根据房屋上面目前所查询的查封及轮候查封情况,我们先后提交了数份解除查封申请书、执行异议书并与法官进行了无数次的沟通;部分案件进行了执行异议开庭听证,并提起了执行异议之诉,通过申请解除查封以及执行异议听证,经过将近一年的时间,辗转五个法院,我们分别解除了南京市鼓楼区人民法院、南京市秦淮区人民法院、南京市六合区人民法院、南京市建邺区人民法院对涉案房屋的查封。至此涉案房屋已无其他权利限制,完全具备过户条件。房屋解除所有查封后,我们前往南京市不动产档案管理中心,调取了涉案房屋的不动产登记资料查询单。查询到显示该房屋确实已不存在其他权利限制。

(四)判决过户履行。我们将该查询单提交给本案的承办法官,法院查清事实之后依法对案涉房屋进行了判决,判决履行过户。

(五)申请强制执行。因为案涉出卖人被告一直拒绝配合办理过户手续,在判决生效之后,就进行了申请强制执行,目前案涉的房屋已经执行过户至钱某名下。

 

律师观点

 

江苏永衡昭辉律师事务所钟延成律师团队建议:(1)缩短交易时间。任何房屋买卖交易的时间跨度不可太长,根据实践经验,交易跨度时间越长,风险会越大,特别是在房地产暴涨暴跌的环境下尤为明显;(2)可引入担保的方式控制风险。如果交易的时间不可避免的很长,可引入担保的方式控制风险,无论从出售人还是买受人的角度来看,都可以通过引入担保的方式来控制风险,在交易出现风险时,保障索赔权利的最终实现;(3)对于交易对手做必要的了解和调查。对于已经出现大量诉讼案件和诉讼公告的交易对手,谨慎进行交易,防止资产被查封无法完成过户。(4)谨慎选择诉讼方案。过户前房屋被查封,是选择继续履行还是选择解除合同索赔,一定要充分论证。

法条链接

 

《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:()在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;()在人民法院查封之前已合法占有该不动产;()已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;()非因买受人自身原因未办理过户登记。

 


推荐新闻
2020 - 12 - 30
今天(12月30日)上午,来自江苏南京、无锡、泰州、江阴四地的四家律所——永衡昭辉律师事务所、法舟律师事务所、江豪海信律师事务所、申越律师事务所在南京金陵饭店签署战略合并协议。四家律所分布在长江南北,各自在当地法律服务行业都名列前位。据悉,此次强强联合,他们瞄准的是头部律所目标,决定合并组建一家全新的江苏本土品牌律所。 近年来,特别是最高法院第三巡回法庭落户南京,作为经济强省的江苏,法律服务市场竞争日趋激烈。京沪品牌规模律所纷纷布局南京、布局江苏;省会南京的名优律所也兴起省内布局热潮。尽管如此,江苏尚缺乏规模大、品牌响、实力强的地方律所品牌。 江苏省司法厅、省律协出台的《推进江苏律师业高质量发展实施纲要(2019-2023)》及《关于推动全省律师行业创新发展的指导意见》提出,鼓励支持各地有条件的律师事务所“自主决定通过合作、合并、重组等方式做大整体规模、强化竞争实力”,...
2020 - 12 - 16
为了进一步加强公司内部建设,巩固公司开发运营管理工作。2020年12月14日10:00,南京华侨城实业发展有限公司采用现场+腾讯视频会议的形式,举办了题为“民法典的时代精神与指引价值”的《民法典》专题宣讲活动,江苏永衡昭辉律师事务所贺礼周律师受邀担任主讲嘉宾。 南京华侨城是华侨城新一轮战略布局发展的重要布点,项目将围绕主题公园新群落、生态旅游新产品、城市庆典新地标、滨江欢乐新聚地、南京活力新中心、精品生活新示范六大核心概念打造一个集江景、山景于一体的国家全域文化旅游度假区。南京华侨城实业发展有限公司将秉承华侨城集团的优秀企业文化,重视人才培养并致力提升员工价值,为员工创造良好的工作、生活环境,提供良好的福利政策以及丰富的企业文化活动,构筑健康的发展平台,让员工共享企业发展成果,在南京华侨城实现自己的梦想! 贺礼周律师从《民法典》的时代精神体现、《民法典》合同编买卖合同章...
2020 - 12 - 14
12月13日,由南京市律师协会、南京市法学会经济法学研究会主办的第二届金陵律师论坛在南京金陵江滨酒店成功举办、我所奚传江、宋效楠、李捷、徐志萍律师的投稿论文入选,其中《民法典诚信原则对合同约定解除的限制》以及《民法典对捐助法人问题的回应》两篇论文获得了论坛三等奖。本届论坛围绕“民法典实施与律师职业使命”的主题展开,邀请了多位优秀律师针对民法典时代律师和个人权利保护、民法典时代律师商事法律服务的机遇和挑战、民法典时代律师与依法行政三个方面进行了主旨演讲。江苏省人大代表、常务委员会委员王腊生、南京师范大学法学院党委书记、博士生导师眭鸿明、江苏省民法学研究会副会长解亘、江苏省高院审判委员会委员史笔受邀为此次论坛演讲进行了精彩点评。
2020 - 12 - 14
2020年12月11日,由徐庄软件园管委会主办的“法治是企业最好的经营环境--暨宪法法律对企业经营自主权的保障及规范”普法宣传活动在徐庒软件园管委会二楼大会议室圆满完成。徐庄软件园管委会邀请我所管理合伙人、玄武区律工委副主任奚传江律师开展了此次普法宣传讲座,徐庄软件园部分企业领导参加了此次专题讲座。奚主任从大势、现状、规范、建议四个方面阐述了企业经营自主融入法治建设的必要性及方式方法,尤其结合企业现状,以租赁合同纠纷中“房屋规划用途管理、房屋委托经营、约定排除法律条款、合同解除适用”四个案例理解经营自主与法治规范性的融合,以指导园区企业提高法治水平。此次普法活动圆满成功,得到了参会领导及企业的一致好评。
Copyright  2017江苏永衡昭辉律师事务所
犀牛云提供企业云服务