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永衡原创 | 委托经营管理模式的诉与辩

日期: 2019-08-01
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近日,永衡昭辉以本所律师经办的一起合同纠纷案件为背景开展了第六期模拟法庭,笔者有幸能够作为模拟法庭的原、被告双方代理人。时下正有不少长租公寓市场纷纷曝出爆仓的热点,笔者将参加此次模拟法庭过程中双方的代理意见作以简要归纳,以求见教于大方之家。

 

目前,不少以投资为目的的业主,在购置了房产之后会与开发商指定的资产管理公司签订《委托经营管理协议》,尤以产权式公寓或商铺较为常见。签订《委托经营管理协议》之后,管理公司将所涉房产对外招租,业主会得到管理公司的返租收益,管理公司则获取租金差价收益或者直接与业主进行租金收益分成。但合同的履行过程总是会出现各种纠纷,那么,在一方诉至法院要求解除协议,此时要如何认定业主与管理公司之间《委托经营管理协议》的性质?又如何看合同解除条件是否成就呢? 

 

【案情介绍】

2019年原告郭XX以南京XX有限公司为被告向南京XX法院提起委托合同纠纷之诉,原告诉称双方于2017年5月签订《委托经营管理协议》一份,约定原告将涉案房屋委托给被告进行经营管理,并取得相应的收益,协议中排除委托人的任意解除权。协议签订后,双方于2017年5月完成涉案房屋的验收交付,但2019年3月,原告前去涉案房屋现场勘察时,发现案涉房屋被改造成了仓库,没作为办公室,遂诉至法院请求判令立即解除双方签订的《委托经营管理协议》;要求被告将案涉房屋恢复原状并返还给原告;同时要求被告赔偿其损失。

 

争议焦点

1.本案《委托经营管理协议》如何定性?原告是否享有任意解除权?

2.原告诉请解除合同的条件是否具备?

 

原告代理意见

首先,案涉《委托经营管理协议》属于委托合同关系。委托合同的特征是受托人依据委托人的指示处理委托事务。结合本案协议约定,原告委托被告对外出租、经营管理房产,被告对于项目和托管房产的整体利益实行统一管理、收取租金。双方在平等自愿基础上签订的委托经营合同,真实意思表示也是委托经营,另外,被告向原告支付的租金收益,不是作为承租方向原告直接支付的租金,只是代收代付租金。在托管期间被告向原告支付固定收益后,剩余租金等其他收入归被告所有,是对民事权利处分的表现,自负盈亏,符合市场交易惯例。因此,符合委托合同的法律特征。

其次,依据《合同法》第四百一十条,委托人享有任意解除权。委托合同的基础是委托人与受托人之间的相互信任,一旦该信任基础丧失,将不利于合同的继续履行。委托合同强调解除的无因性,因此,协议中限制任意解除权的约定违反了委托合同的根本属性,违反了法律的强制性规定,应当认定无效。

再者,即使认为协议排除任意解除权的行使,被告违反妥善经营管理义务,致使原告合同目的无法实现。被告作为专业物业公司,原告基于对被告商誉的信任委托被告经营管理,被告应本着诚信原则对原告的委托事务妥善管理,并尽到注意、告知义务。现被告未经原告同意,擅自将原告商用办公房改造为仓库,原告无法预见且被告超越权限改变房屋用途,双方签订的协议目的无法实现,原告亦享有合同法第九十四条之法定解除权。

 

被告答辩意见

本案所涉《委托经营管理协议》应属租赁合同法律关系。合同的性质不应仅根据合同名称来认定,而应当根据合同内容、双方当事人实际履行情况来认定。被告认为,根据原、被告签订的《委托经营管理协议》约定,在合同期间,原告收入为固定值,经营风险由被告承担。被告以自己名义对外招租、自负盈亏。被告自始至终未向原告收取委托报酬,甚至在空租期仍需向原告支付租金收益,案涉房产对外出租的收益和风险均由被告自行承担,因此原被告双方的《委托经营管理协议》虽然名为委托,但是并不符合合同法对于委托合同规定的实质要件,根据双方合同内容的约定以及双方履行合同的情况来看,该协议实质应为租赁合同。

其次,《委托经营管理协议》中已通过约定明确排除了原告的任意解除权,根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第41条,双方以约定排除委托人的任意解除权的,人民法院予以支持。因此,本案原告并不享有委托合同的任意解除权。

最后,被告没有违约行为,原告解除合同条件不成就。其一,根据协议约定,被告有权对案涉房产进行全权管理,且被告或者实际使用人有权根据经营的需要对案涉房产进行全部或者部分的装修装饰。被告按照合同的约定将案涉房产对外出租,出租后的房产用途仍为商业办公,并未作他用。仓库用途并没有超出办公的性质,该种用途亦属于办公用途的应有之义。并且,合同约定被告对房产有权全权管理,但未约定被告就实际使用人的合理使用情况需向原告告知,因此被告没有所谓的告知义务。其二,从原、被告签订合同的目的来看,原告目的和动机是为了获取一定的租金收益,从合同内容和原告举证来看,被告一直按照约定向原告支付相应租金,因此,原告在合同履行期间一直获益,其经济上并未受损失,其主张被告存在根本违约导致其合同目的不能实现,显然与事实不符。

 

 

【结   语】

随着市场经济的蓬勃发展,商业活动极具活力,房地产领域各种新型商业模式也应运而生,委托经营管理就是此中一类。由于法律的滞后性,目前尚无明确的法律法规对委托经营管理的商业模式作出规制。实践中,究竟如何认定诸如《委托经营管理协议》等此类协议的性质,笔者也调研一些法院案例,不同法院对于此类协议究竟是委托亦或是租赁也尚存不同观点。如何妥善处理类似案件纠纷,确定合同性质及相关解除权的行使,不仅关系到各方当事人的切身利益,更对此类房地产商业模式能否良性发展,起着至关重要的作用。具体到个案中,该如何选择相应的法律关系,作出何种请求与抗辩,还需结合实际案情进行判断与取舍,以便最大限度维护当事人的合法权益。同时,我们也期望立法或司法部门能够尽快对此类商业模式进行明确,扫除盲区,为司法实践提供可供参考的法律支撑。

 


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