新闻中心 News
fax:025-83191022
www.yhpartners.com
025-83193322

永衡原创 | 委托经营管理模式的诉与辩

日期: 2019-08-01
浏览次数: 78

近日,永衡昭辉以本所律师经办的一起合同纠纷案件为背景开展了第六期模拟法庭,笔者有幸能够作为模拟法庭的原、被告双方代理人。时下正有不少长租公寓市场纷纷曝出爆仓的热点,笔者将参加此次模拟法庭过程中双方的代理意见作以简要归纳,以求见教于大方之家。

 

目前,不少以投资为目的的业主,在购置了房产之后会与开发商指定的资产管理公司签订《委托经营管理协议》,尤以产权式公寓或商铺较为常见。签订《委托经营管理协议》之后,管理公司将所涉房产对外招租,业主会得到管理公司的返租收益,管理公司则获取租金差价收益或者直接与业主进行租金收益分成。但合同的履行过程总是会出现各种纠纷,那么,在一方诉至法院要求解除协议,此时要如何认定业主与管理公司之间《委托经营管理协议》的性质?又如何看合同解除条件是否成就呢? 

 

【案情介绍】

2019年原告郭XX以南京XX有限公司为被告向南京XX法院提起委托合同纠纷之诉,原告诉称双方于2017年5月签订《委托经营管理协议》一份,约定原告将涉案房屋委托给被告进行经营管理,并取得相应的收益,协议中排除委托人的任意解除权。协议签订后,双方于2017年5月完成涉案房屋的验收交付,但2019年3月,原告前去涉案房屋现场勘察时,发现案涉房屋被改造成了仓库,没作为办公室,遂诉至法院请求判令立即解除双方签订的《委托经营管理协议》;要求被告将案涉房屋恢复原状并返还给原告;同时要求被告赔偿其损失。

 

争议焦点

1.本案《委托经营管理协议》如何定性?原告是否享有任意解除权?

2.原告诉请解除合同的条件是否具备?

 

原告代理意见

首先,案涉《委托经营管理协议》属于委托合同关系。委托合同的特征是受托人依据委托人的指示处理委托事务。结合本案协议约定,原告委托被告对外出租、经营管理房产,被告对于项目和托管房产的整体利益实行统一管理、收取租金。双方在平等自愿基础上签订的委托经营合同,真实意思表示也是委托经营,另外,被告向原告支付的租金收益,不是作为承租方向原告直接支付的租金,只是代收代付租金。在托管期间被告向原告支付固定收益后,剩余租金等其他收入归被告所有,是对民事权利处分的表现,自负盈亏,符合市场交易惯例。因此,符合委托合同的法律特征。

其次,依据《合同法》第四百一十条,委托人享有任意解除权。委托合同的基础是委托人与受托人之间的相互信任,一旦该信任基础丧失,将不利于合同的继续履行。委托合同强调解除的无因性,因此,协议中限制任意解除权的约定违反了委托合同的根本属性,违反了法律的强制性规定,应当认定无效。

再者,即使认为协议排除任意解除权的行使,被告违反妥善经营管理义务,致使原告合同目的无法实现。被告作为专业物业公司,原告基于对被告商誉的信任委托被告经营管理,被告应本着诚信原则对原告的委托事务妥善管理,并尽到注意、告知义务。现被告未经原告同意,擅自将原告商用办公房改造为仓库,原告无法预见且被告超越权限改变房屋用途,双方签订的协议目的无法实现,原告亦享有合同法第九十四条之法定解除权。

 

被告答辩意见

本案所涉《委托经营管理协议》应属租赁合同法律关系。合同的性质不应仅根据合同名称来认定,而应当根据合同内容、双方当事人实际履行情况来认定。被告认为,根据原、被告签订的《委托经营管理协议》约定,在合同期间,原告收入为固定值,经营风险由被告承担。被告以自己名义对外招租、自负盈亏。被告自始至终未向原告收取委托报酬,甚至在空租期仍需向原告支付租金收益,案涉房产对外出租的收益和风险均由被告自行承担,因此原被告双方的《委托经营管理协议》虽然名为委托,但是并不符合合同法对于委托合同规定的实质要件,根据双方合同内容的约定以及双方履行合同的情况来看,该协议实质应为租赁合同。

其次,《委托经营管理协议》中已通过约定明确排除了原告的任意解除权,根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第41条,双方以约定排除委托人的任意解除权的,人民法院予以支持。因此,本案原告并不享有委托合同的任意解除权。

最后,被告没有违约行为,原告解除合同条件不成就。其一,根据协议约定,被告有权对案涉房产进行全权管理,且被告或者实际使用人有权根据经营的需要对案涉房产进行全部或者部分的装修装饰。被告按照合同的约定将案涉房产对外出租,出租后的房产用途仍为商业办公,并未作他用。仓库用途并没有超出办公的性质,该种用途亦属于办公用途的应有之义。并且,合同约定被告对房产有权全权管理,但未约定被告就实际使用人的合理使用情况需向原告告知,因此被告没有所谓的告知义务。其二,从原、被告签订合同的目的来看,原告目的和动机是为了获取一定的租金收益,从合同内容和原告举证来看,被告一直按照约定向原告支付相应租金,因此,原告在合同履行期间一直获益,其经济上并未受损失,其主张被告存在根本违约导致其合同目的不能实现,显然与事实不符。

 

 

【结   语】

随着市场经济的蓬勃发展,商业活动极具活力,房地产领域各种新型商业模式也应运而生,委托经营管理就是此中一类。由于法律的滞后性,目前尚无明确的法律法规对委托经营管理的商业模式作出规制。实践中,究竟如何认定诸如《委托经营管理协议》等此类协议的性质,笔者也调研一些法院案例,不同法院对于此类协议究竟是委托亦或是租赁也尚存不同观点。如何妥善处理类似案件纠纷,确定合同性质及相关解除权的行使,不仅关系到各方当事人的切身利益,更对此类房地产商业模式能否良性发展,起着至关重要的作用。具体到个案中,该如何选择相应的法律关系,作出何种请求与抗辩,还需结合实际案情进行判断与取舍,以便最大限度维护当事人的合法权益。同时,我们也期望立法或司法部门能够尽快对此类商业模式进行明确,扫除盲区,为司法实践提供可供参考的法律支撑。

 


推荐新闻
2020 - 09 - 29
2020年9月27日,由上海、江苏、浙江、安徽一市三省山东商会发起的长三角商会联盟在成立一周年之际,在上海浦东嘉里大酒店共同举办了“凝心聚力长三角 共谋发展新鲁商”长三角山东商会联盟企业家高峰论坛。此次高峰论坛主要围绕上海市山东商会第三届第八次理事会、长三角山东商会联盟企业家高峰论坛、促进长三角与山东融合发展-山东省发改委和有关地市项目推介会、“庆国庆、迎中秋、促合作、谋发展”山东与长三角地区对接洽谈及叙餐交流会共四个专题进行,旨在促进长三角地区与山东在生物医疗、大数据、人工智能、名优农特产等多个新兴领域的资源对接与合作。山东省委统战部、上海市委统战部、潍坊市政府等相关领导,上海市山东商会、江苏省山东商会、浙江省山东商会、安徽省山东商会等500余名政府领导、知名企业家及其他知名人士共同出席并参与了论坛及交流活动。我所党支部书记、执行主任奚传江律师作为江苏省山东商会代表应邀参加了此次论坛,永...
2020 - 09 - 25
为了进一步加强单位内部建设,巩固园区运营管理工作。2020年9月25日,南京软件谷发展有限公司举办了题为“民法典对园区房屋租赁的规制与影响”的《民法典》专题宣讲活动,江苏永衡昭辉律师事务所贺礼周律师受邀担任主讲嘉宾。南京软件谷发展有限公司是中国(南京)软件谷管理委员会控股的地方城投平台,软件谷是全国首批、江苏唯一的国家新型工业化(软件和信息服务业)示范基地,先后获得国家火炬计划现代通讯软件产业基地、国家数字出版基地、国家级博士后工作站等多项国家级荣誉。园区有华为、中兴、三星、步步高、亿嘉和、亚信、诚迈科技等一批行业领军企业。 贺礼周律师从《民法典》的主要特点、 民法典合同编租赁合同章与合同法租赁合同章的异同和 园区房屋租赁的注意事项三个维度着手,重点讲述了《民法典》有关新增法律规则、对原有法律规则的改变及对园区房屋租赁的规制与影响等法律知识要点。深入浅出、浅显易懂,突出了宣讲的针...
2020 - 09 - 23
我所王义中律师有幸成为2020年度“援藏律师服务团”的一员。活动过程中,王律师告诉我们虽然还没入冬,但是高原藏区早已是寒风凛冽并且交通不便,冬季物资匮乏。为进一步增强广大共产党员的社会责任感,发挥党员先锋模范作用,弘扬中华民族团结互助、扶贫济困的传统美德,江苏永衡昭辉律师事务所党支部发出了“向西藏地区捐赠闲置衣物”的倡议,给困苦地区的同胞们送上一份温暖与爱心。本次活动将持续一周,主要收集捐赠的衣物、棉被、鞋子、手套等保暖物品,由永衡昭辉行政处统一整理后送往西藏自治区山南市扎囊县。那里平均海拔3600m左右,“援藏律师服务团”律师希望能尽自己的一份力量帮助那里的人们,送上温暖,陪伴他们度过寒冬。 捐赠事项:准备一:衣服种类的选择请尽量选择素净点的衣物,不要太时髦,不要裙子,不要吊带等。御寒衣物为主。如果有棉被,床单等也需要。准备二:衣服捐赠前的处理衣物请不要有破洞,不要有明显的污渍...
2020 - 09 - 22
笔者的话:我,文采一般,不善煽情,我只是希望把我最真实的经历和感悟用文字记录下来,多年后还能重温当年的精彩!初识青训营是在同行分享的照片和律协推送的文章里,那时的我虽然并不真正了解青训营,但内心却对青训营有着莫名的向往!青训营是什么?有人以为是聊聊天打打掼蛋,有人以为是一群认识的人聚在一起开开会。在我报名后,参加过上海青训营的好友和我说:青训营就是“魔鬼训练营”,每天最多睡四五个小时,你这几天赶紧好好睡吧!虽然被提前打了预防针,但是我内心其实是不以为然的。(事后被证明,她是对的!) 没有口号的班级不是好班级,作为江苏省律师协会“星火燎原计划”之青年律师领军人才训练营(第四期)的学员,我们的口号是:“不忘初心,团结奋斗,勇于担当,不辱使命!”,在整个青训过程中,我们也一直践行着这十六个字! 好好学习 不忘初心经常问自己,为什么做律师?为了财富自由、灵魂自由、时间自由?回归...
Copyright  2017江苏永衡昭辉律师事务所
犀牛云提供企业云服务