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【房地产参考】家有儿女,小心别坑娃!

日期: 2017-09-02
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【缘起】

现实生活中用未成年子女的名义买房是很多家长的选择,尤其是儿女在17岁将近成年时。具体原因有多种,有的因为受政策限制不能再次以自己名义买房,有的出于避税的想法,将房子直接登记在未成年子女名下,能省下将来再次将房屋过户给子女所需承担的税费,还不用担心将来会征收遗产税。一般而言,子女未成年时买的房子属于婚前财产,未来不必担心其婚后财产被分割,这样算起来未成年子女买房其实挺划算。

但是,以未成年子女买房也有风险,尤其是办理银行按揭贷款的情况,未成年子女并不具有还房贷的能力。作者就处理过几起相关纠纷,家长以17岁未成年女儿名义买房、办理贷款,签合同时女儿17岁未成年,家长代签女儿名字,不久后女儿满18岁,因无力还贷而成为法庭被告。

本文旨在分析未成年子女在房屋买卖合同中的法律地位及其应承担的法律责任。

 

法条:

《中华人民共和国民法总则》第十九条,八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认,但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。

《中华人民共和国民法总则》第二十三条,无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人

《中华人民共和国民法通则》第六十三条,公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。

 

【问题探析】

一、父母代17岁未成年人签署房屋买卖合同,体现的是谁的意志?

    17岁未成年人在意思表示和行为能力上受一定的局限,因而有了监护人及法定代理人的制度设计。但17岁未成年人毕竟有了一定的意志,其在购房过程中有无参与、如何参与对法律结果应当有所影响,但目前这种区别的界限却很模糊。例如在买卖房屋时,17岁未成年子女自己想买并自己签字,父母签字追认,体现了双重意志;如果17岁未成年子女自始至终从未参与交易,则只体现了父母意志,两种情形的法律后果在司法实践中却难以划分。

二、17岁未成年人是否为适格的诉讼当事人?

适格当事人又称当事人能力,是指能够作为诉讼当事人的资格和能力。自然人的诉讼权利能力始于出生,终于死亡,与年龄、精神状态无关,精神病人,未成年人均享有民事诉讼权利能力。无论未成年是作为买方还是卖方,无论其是否参与合同缔约过程,只要合同上出现其姓名,都应当作为当事人参加诉讼,这也能充分体现对于未成年人的尊重,更好的保护未成年人的合法权益。

案例指引:陈建明与徐玮艺房屋买卖合同纠纷(案号:2016苏0682民初9879号

法院认为:本案中,被告在2007年尚为未成年人,案外人盛云系其监护人,系被告的法定代理人。案外人盛云与原告在2007年6月13日签订协议书,协议书中已经载明案涉房屋的所有权人为被告。案外人盛云作为被告的法定代理人,与原告签订案涉房屋的协议书,系案外人盛云依照法律规定行使代理权,被告作为被代理人,对案外人盛云的代理行为应当承当民事责任,即被告系本案适格的被告,案外人盛云仅是法定代理人,故对被告辩称的盛云亦是本案的当事人本院不予采纳。

 

三、买房:在合同成立并有效的情况下,未成年人所承担的义务

现实生活中,父母为子女买房较为常见,合同签署一般也是法定代理人代签,如果事后未成年子女拒绝履行合同,应分情况讨论:

1、继续履约的义务。因政策调整导致买受人无法办理贷款,在买受人丧失贷款资格等其他情况下,买受人所承担的义务仍应当是按约给付房屋对价,即使丧失贷款资格也应通过其他途径交足房款,此时若买房人不支付对价,出卖人享有法定解除权并请求对方承担违约责任,此违约责任应当约束所有买受人包括未成年人。

案例指引:常熟世茂新发展置业有限公司与王玉友、林雪红等商品房销售合同纠纷(案号:2015熟民初字第00027号

法院认为:虽然王林豪、林雪红在该商品房买卖合同上没有签字,但是王林豪系王玉友儿子,在签订该合同时王林豪尚未成年,王玉友代其签订合同并无不妥。而林雪红与王玉友系夫妻关系,王玉友在签订合同时提供了林雪红的身份证等身份证明,结合在之后办理贷款手续的时候,林雪红也签字确认,据此可以认定,林雪红对该商品房买卖合同是知晓并且认可的,故该商品房买卖合同对王林豪、林雪红亦具有约束力。

   2、在合同履行过程中支付房贷的义务

   在尚未成年或者即使成年但未脱离父母独立生活,生活来源仍然来自父母的情况下,归还房贷的义务最终由父母承担。而且在一般履行过程中,如果是通过银行贷款,银行会要求借款人父母提供保证,最终责任的承担仍然是父母。

案例指引:常熟中南世纪城房地产开发有限公司与朱利强、汤永芳、汤羽敏等商品房销售合同纠纷(案号:2015熟民初字第00421号

法院认为:虽然汤羽敏在该商品房买卖合同上没有签字,但是汤羽敏系朱利强女儿,在签订该合同时汤羽敏尚未成年,朱利强代其签订合同并无不妥。商品房买卖合同签订后,被告通过向银行贷款全额支付购房款后,因无力按期还款,原告作为保证人代偿了被告对银行的全部债务,被告此举已违反了双方在商品房买卖合同及附件中的约定,原告可依此解除《商品房买卖合同》,并要求被告支付代偿款1007060.36元及按总房款的5%支付违约金。

中国银行股份有限公司金坛支行与吴亚军、傅林凤、吴国泉、金坛市同大房地产开发有限公司金融借款、担保合同纠纷(案号:2013坛商初字第0478号

法院认为:关于吴亚军应否承担借款还款责任的问题。本案中,借款合同系吴亚军与中国银行签订,签订该合同时,吴亚军虽未满十八周岁属限制民事行为能力人,但吴国泉、傅林凤作为其法定代理人明知吴亚军进行贷款,却未提出异议,且傅林凤也为该笔贷款提供保证担保,应视为吴亚军的贷款行为已征得了吴国泉、傅林凤的同意,吴亚军也自称房贷一直由其本人偿还,故该借款合同已依法成立,且不违反法律和行政法规的强制性规定,应属合法有效。中国银行要求吴亚军偿还借款本息的请求,本院予以支持

无锡国盛房产开发有限公司与沈某乙、沈某甲房屋买卖合同纠纷(案号:2014南民初字第450号

法院认为:沈某甲在沈某乙签订房屋买卖合同时未满十八周岁,属未成年人,相应的合同责任应由其监护人沈某乙承担。因此本案中,沈某乙作为购房者在合同签订后仅支付了40万元,就剩余未付房款应当履行支付义务

    综上,依法成立的合同对合同当事人具有约束力,未成年人是合同当事人,应当对其所负的合同义务承担责任,但其所承担的责任不应当包括金钱给付。

 

四、卖房:17岁未成年人作为卖方且事后表示不知情并拒绝履行合同义务时房屋买卖合同是否有效?

在家庭这种紧密的关系中,即使未成年事先并不知情,其全程未参与合同的订立,系其法定代理人代签,其法定代理人依法享有在专为未成年人利益的情况下处分其财产的权力,可以认定房屋买卖合同成立并生效。

现实发生的案例中有的父母将家庭共有房屋作为抵押融资并将资金投入所经营的公司运营,事后资不抵债被抵押权人实现抵押权,考虑到未成年的生活来源一般来自父母,而父母的收入来源很大一部分来自于自己的工作,也即此种情况可以认定父母将共有财产抵押融资已换取公司更好的运营是为了未成年的利益,所签署的房屋买卖合同应认定依法成立并生效,各方当事人包括未成年人都应当接受法律的规范。

案例指引:上诉人王乃鑫、王金梅、王庆伟与被上诉人颜其美房屋买卖合同纠纷(案号:2016苏01民终1196号

法院认为:上诉人王庆伟尽管在涉案收条及相关材料签字时并未成年,但其法定监护人王乃鑫、王金梅当时均在场且表示认可,视为对其行为的追认,上诉人以王庆伟当时未成年且不同意卖房为由主张其与被上诉人之间的买卖合同关系不成立缺乏相应的事实和法律依据,本院不予采纳。二审案件受理费259元,由上诉人王乃鑫、王金梅、王庆伟负担。

 

综上,父母为子女着想,买房时使用儿女的名字,但有时也会给儿女带来麻烦,细心的父母要妥善履约,避免坑娃。


本文作者:永衡昭辉房地产部  奚传江、武子健

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