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【永衡原创】业主断供、商品房被预查封,开发商能否解除合同?——江苏司法实践初探

日期: 2018-09-07
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情景还原

201611月,吴某与某房地产公司签订《商品房预售合同》,购买该房地产开发公司开发的商品房一套。总房款408元,首付123万元,向银行贷款285万元。双方所签补充协议约定:如因买受人违反其与贷款银行之间借款合同约定逾期还款,导致出卖人承担担保责任的,出卖人除有权向买受人追偿外,还有权解除与买受人签订的商品房预售合同,买受人按总房款的10%向甲方承担违约责任。

合同签订后,吴某支付了首付款123万元。在房地产公司的保证下与银行签订《个人借款合同》,贷款285万元。后吴某未能按时归还贷款本息,银行起诉吴某要求其归还贷款本息,房地产开发公司承担连带保证责任。房地产开发公司替吴某偿还了银行借款本息。因吴某另有70万元信用贷无力返还,信用贷银行已经起诉并对该商品房采取了保全措施,进行预查封。现房地产开发公司依据其与吴某之间的补充协议向法院提起诉讼,要求解除双方签订的《商品房预售合同》。

 

问题引出

《商品房预售合同》签订并经备案后,业主办理按揭付清房款,但法院对预售商品房预查封,开发商因连带支付贷款,能否主张解除合同?

 

判例研究

房地产纠纷领域里,当房产开发商因为买房人断供的原因承担了连带债务以后,往往都会以合同中约定的条款诉求解除合同,但在房产开发商行使合同解除权的时候又会遇到案涉房产被法院预查封的情况,因此解除合同便会受阻。那么对于被法院预查封的预售商品房,开发商是否能够要求解除合同?笔者对此问题进行了一番判例调研。

在无讼案例网以“商品房预售合同”、“预查封”、“解除合同”为关键词进行检索,发现江苏范围内相关案例颇多,但是各个地区的法院甚至同一地区的法院针对此问题的观点存在着两种相反的观点。

裁判观点

观点一:支持开发商解除合同

案例一:江苏高院(2015)苏商终字第00079号,常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司、常州天安元城房地产发展有限公司等借款合同纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书。

江苏高院在本院认为部分针对天安公司在涉案房屋被法院预查封后是否有权解除《商品房买卖合同》以及涉案《商品房买卖合同》经法院生效判决解除后,针对该房屋权属的执行行为应如何进行作了明确:虽然涉案房屋已被常州中院预查封,但天安公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权,在人民法院已依法解除房屋买卖合同后,常州中院对涉案房屋应不予执行。

江苏高院认为,首先,根据物权法的规定,不动产物权系登记设立主义,未经登记不发生效力。徐亚东和天安公司于20091126日签订《商品房买卖合同》后仅办理了预售合同的备案登记,尚未办理不动产物权的产权登记,故徐亚东仅享有该合同的债权,尚未取得涉案房产的所有权。其次,由于徐亚东迟延归还向银行的借款,银行向为徐亚东购房提供阶段性担保的天安公司发出催款通知,要求天安公司归还贷款本息。天安公司已代为支付752135.31元。根据双方约定,天安公司有权要求解除涉案《商品房买卖合同》。天安公司向常州市武进区人民法院起诉要求解除该合同,既符合双方合同约定,也符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定。最后,《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定,“预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定,“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行行为,不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的,人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的,其效力不得对抗善意第三人”。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为,但并未禁止非以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。

 

案例二:苏州中院(2018)苏05民终3220号,苏州天亚置业发展有限公司与赵守利二审民事判决书。

苏州中院认为,首先,虽然王才男、顾菊英作为买受方与天亚置业公司于2013315日签订《商品房买卖合同》,但是王才男、顾菊英自始至终未与天亚置业公司办理房产权属变更登记,也未与天亚置业公司办理交房手续,故在《商品房买卖合同》被解除前王才男、顾菊英享有的仅是履行合同的期待权,并不享有房产的物权。其次,虽然根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定,赋予法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封,并且明确待房屋权属登记后自动转为查封登记。但上述规定实际仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行行为为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为,并未禁止非以规避执行行为为目的的而对被查封财产上原有基础法律关系依法变更的权利。就案涉《商品房买卖合同》而言,由于王才男、顾菊英未按约履行,致天亚置业公司代为偿还4462279.24元的贷款,王才男、顾菊英已经构成根本违约行为,天亚置业公司有权据此向法院起诉要求解除合同。最后,根据一审法院作出的已发生法律效力的(2016)苏0507民初466号民事判决,明确认定天亚置业公司与王才男、顾菊英之间的《商品房买卖合同》予以解除。同时该民事判决确认因案涉房屋由天亚置业公司实际控制,故房产不存在需要再返回,由此天亚置业公司作为案涉房产的权利人请求排除案涉房产上的预查封行为,具有事实和法律依据。一审法院予以支持,处理并无不当。同时一审法院认定对于案涉房产需返还的购房款等可以成为预查封的对象,即可以作为执行标的,处理亦无不当。

 

观点二:不支持开发商解除合同:

案例三:江苏高院(2014)苏民终字第203号,郭明燕、江苏马会置业有限公司等执行异议之诉民事判决书。

江苏高院在该案中针对预查封下开发商是否可以解除合同持否定态度,其认为,预查封,从其适用的情形来看,其查封的对象是被查封人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权,即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。预查封的目的就是使被查封人保有这个债权,以便将来实现这个债权,取得房屋的所有权,从而预查封转化为正式查封,得以执行。因此,一旦该项请求权被预查封,合同的双方当事人均应维持该合同的效力并积极地履行,不得通过行使合同约定的解除权或通过协商一致、达成解除协议的方式解除合同;债权人也不得为放弃、转让该项请求权等处分行为,因为这都将导致其丧失该项已经被预查封了的请求权。

案例四:淮安中院(2018)苏08民终716号,江苏栋梁置业有限公司与吴大荣、顾士焱二审民事判决书。

淮安中院认为,关于栋梁公司是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定:“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定:“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日,人民法院未办理预查封续封手续的,预查封的效力消灭。”本案中,涉案房屋虽然系上诉人所建,并办理了涉案房屋权属初始登记,但上诉人栋梁公司已于2011127日将涉案房屋出售给被上诉人顾士焱,购房人已按合同付清了全部房款,并依法办理了商品房预告登记。顾士焱所购的房屋尽管未过户至其名下,人民法院亦可根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第二、三项规定预查封上诉人已出售的商品房。被上诉人顾士焱采取按揭的方法购买涉案房屋时,由上诉人作为担保人,栋梁公司承担保证责任后已依法行使追索权,其可依法申请法院强制执行。上诉人作为开发商以已出售的房屋登记在其名下为由要求排除法院执行无法律依据。

 

应对建议

从上述两个方面的案例观点来看,不同法院对与预查封下开发商能否解除合同存在不同的理解,即使是江苏省高院,在此问题上的认识也存在分歧。从上述案例看,持同意解除观点的立场大致有如下几点:一、买受人未取得房屋所有权;二、房产开发商因承担连带责任,故依据商品房预售合同行使解除权于法有据;三、法律未禁止非以规避执行行为为目的的而对被查封财产上原有基础法律关系依法变更的权利。持否定态度的观点大多理由为:一、预查封的效力等同于正式查封;二、预查封的对象是被查封人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权,即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权,解除合同将导致其丧失该项已经被预查封了的请求权。

针对该问题,由于实践中存在较大分歧,2018613日江苏省高院出台了《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》简称《执行疑难解答》),

该规定第三条明确:被执行人已将房款全部支付给开放商(被执行人自付一部分,银行贷款一部分),银行办理了抵押预告登记(预抵押登记),开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下,预售的商品房被法院预查封后,开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的,不得对抗人民法院的执行,人民法院可以继续执行预售房产  

人民法院在办理预售商品房预查封时,除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外,还应及时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书,告知预售商品房已被法院预查封,擅自向被执行人退款承担法律责任。  

在人民法院办理预售商品房预查封后向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书前,开发商已退还给被执行人的款项,在变价款中预先扣除支付给开发商。向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书后,开发商擅自退还给被执行人的款项,由开发商自行追索。  

对于开发商已退还银行的相应款项,在变价款中预先扣除支付给开发商。开发商尚未退还银行相应款项的,在变价款中预先扣除银行贷款相应款项支付给银行,并通知开发商。  

 

《执行疑难解答》并未直接解答本文讨论的问题,但对开发商处理此类纠纷有一定的借鉴价值:

第一,如果在诉求解除合同前或庭审过程中得知房屋被预查封,需核查查封申请人及相关债权情况,进而确定是否坚持继续诉求“解除合同”,如果能及时涤除预查封,可以主张解除合同,如果不能涤除预查封,应考虑变更诉求为行使“追偿权”:首先,能否裁判支持解除合同具有不确定性;其次,即使裁判解除合同,不得对抗人民法院的执行,人民法院可以继续执行预售房产开发商无法取回房屋另售但无论如何应当向查封法院提出查封或执行异议,向法院反映银行垫付款项或欠付款项问题,中止垫付,从变价款中优先扣除。

第二,如果取得支持解除合同的判决之后得知房屋在判决之前被预查封,两份生效裁判相互冲突,解除房屋合同备案可能因为查封状态而受阻,申请解除备案的强制执行可能被裁定中止,即使解除合同备案手续,也能继续拍卖。开发商需要加强与法院的沟通,协调处理冲突问题。

第三,如果取得支持解除合同的判决之后,房屋被预查封,开发商应向查封法院提出执行异议,业主已经不再享有房屋过户请求权,只能在退款范围内享有债权请求权,不得再对房屋进行执行。

 

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