法治研究 News
fax:025-83191022
www.yhpartners.com
025-83193322

【房地产参考】对“继续履行合同”说“不”的若干情形

日期: 2017-08-04
浏览次数: 76

在房产交易过程中,存在这样一些房屋买卖合同,合同效力本身没有瑕疵,出卖人违约但购买人却不能请求另一方“继续履行合同”!作为违约救济的首要手段却不能使用,未必使人失望。今天,永衡昭辉律师带您一起数一下这些情形,看一下司法实践中法院是如何对这些“合同履行”问题来加以论述的。

 

1、出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权,房屋买卖合同有效,后因未取得所有权或者处分权,合同不能请求履行

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”比如,共有房屋未经其他共有人同意处分,买卖合同有效,但因没有处分权不能请求实际履行。

 

【案例1谢荣俊与徐国华、穆秀红房屋买卖合同纠纷江苏省高级人民法院2014)苏审二民申字第01082号

本院认为:因本案案涉房屋系徐国华、穆秀红两人共同共有,徐国华将该房屋出卖给第三人,应当经共同共有人穆秀红同意。由于穆秀红本人并未在房屋买卖合同中签字,谢荣俊也未提交证据证明徐国华出卖房屋的行为得到了穆秀红的授权,同时徐国华亦自认穆秀红对其出卖房屋的行为并不知情。故徐国华未经穆秀红同意、擅自对共有房屋进行出卖的行为,符合无权处分的法律特征。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定,应当认定本案房屋买卖合同合法有效。然而,本案房屋买卖合同虽合法有效,但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定,房屋所有权仍在徐国华、穆秀红名下,该二人依法享有案涉房屋的物权,且该物权的效力优先于谢荣俊基于房屋买卖合同对案涉房屋享有的债权请求权。现由于徐国华不愿意继续履行房屋买卖合同,谢荣俊要求徐国华、穆秀红协助其办理房屋过户手续的要求实际上已不可能实现。由于谢荣俊对案涉房屋享有的债权请求权无法对抗徐国华、穆秀红对案涉房屋享有的物权,故二审判决对于谢荣俊要求办理过户手续的请求不予支持,并无不当。谢荣俊可依据有效的房屋买卖合同向徐国华、穆秀红主张违约赔偿。

 

2、一房数卖中顺位在后的买受人与出卖人之间房屋买卖合同有效,不能请求履行合同。

《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》中规定,审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”顺位在先的买受人可以要求出卖人履行合同,顺位在后的买受人与出卖人之间的房屋买卖合同有效,但不能请求履行合同。

 

【案例2虞生昌与金坛市开发区强鑫拆迁有限公司、金坛市东城街道中塘村村民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷(江苏省高级人民法院(2016)苏民申5135号)

本院经审查认为,对于一房数卖纠纷案件,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中,强鑫公司、中塘村委会与虞生昌签订房屋动迁补偿安置协议在先,但之后强鑫公司、中塘村委会又与张春华签订房屋动迁补偿安置协议,将诉争车库安置给张春华并已实际交付。由于两份协议均为有效,且诉争车库已被张春华实际占有,故一、二审法院未予支持虞生昌要求交付车库的诉讼请求,并无不当。虞生昌可另行向强鑫公司、中塘村委会要求承担违约责任。

 

3、转让抵押房地产未经抵押权人同意,房屋买卖合同有效,抵押登记未涂销时不能履行。

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》规定,物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定,当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由,请求确认转让合同无效的,不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的,不予支持。

 

【案例3原告钱云与被告孟杰飞,第三人上海丰业房地产开发经营有限公司(以下简称丰业房地产公司)、南通盈丰房地产投资发展有限公司(以下简称盈丰公司)、曹聪案外人执行异议纠纷(江苏省高级人民法院(2017)苏民初3号)

本院认为,尽管《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定,“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效”。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定,“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任”。可见虽然涉案房屋已经设置抵押并予登记,但房屋买卖合同本身并无排除抵押权人行使抵押权的效力。该合同也并非无效或不生效。因此,原告与第三人丰业房地产公司订立的房屋买卖合同合法有效。

其次,案涉房屋未能过户是否因原告自身原因所致。从原告钱云与第三人丰业房地产公司的购房合同看,其知晓本案讼争房屋被用于抵押。且双方也明知,已设定抵押权的房屋不应当转让;即使订立转让合同,也无法办理过户登记手续。再者,如果真如原告所言,案涉房款已经支付完毕,原告也应当要求丰业房地产公司将此款项交付给抵押权人,及时涂销所购房屋的抵押登记,使案涉房屋能够办理过户到原告名下。但本案中,原告明知其权利可能无法得到保障,却未采取任何具体措施。因此,原告对案涉房屋未能办理过户手续,在主观上听之任之,客观上未作出任何保全自身权益的具体行为,应当说原告对房屋未能办理过户登记手续存在自身原因。

 

4、有司法限制的房屋,买卖合同有效,但一般暂时不能请求履行合同

《中华人民共和国城市房屋管理法》第三十八条第(二)项虽规定司法机关依法查封的房地产不得转让,但该规定属于行政管理性规定,不应作为认定民事合同效力的依据。房屋上若有法院设定的查封、扣押、冻结等司法限制,买卖合同有效,但一般因客观上的障碍而暂时无法履行,但这些客观障碍有一定时效,可以通过其他方式解除司法限制后请求履行合同。

 

【案例4华某某与封某某房屋买卖合同纠纷(广东省广州市天河区人民法院民事判决书)

本案中审查调处的是原、被告之间就涉讼房屋形成的房屋买卖合同关系。《合同》及《协议》中关于原、被告房屋买卖合同关系权利义务的约定均是双方的真实意思表示,是合法有效的,对双方均有法律约束力。《协议》是双方在《合同》已签订并得知涉讼房屋被查封后所签订的,是对双方权利义务的补充约定,《协议》与《合同》有不同约定的,应以《协议》的约定为准确定双方的权利义务。《中华人民共和国城市房屋管理法》第三十八条第(二)项虽规定司法机关依法查封的房地产不得转让,但该规定属于行政管理性规定,不应作为认定民事合同效力的依据。故原告以涉讼房屋被查封依照该规定不得出售、《合同》因此为无效合同的意见不成立,不予采纳

 

【案例5祁菁、祁贤芝与叶葳、罗黎明、史肖盈房屋买卖合同纠纷(上海市闵行区人民法院(2014)闵民五(民)初字第716号)

本院认为,履行不能是指依社会观念其履行已属不能,或谓实现履行的内容为不能。此处所谓不能,是按社会观念而言的不能,包括事实上的不能、法律上的不能。事实上的不能,是指按自然法则来观察其履行已属不能,比如因应给付之物已经毁灭,给付无法履行等。而法律上的不能,是指应给付之物或行为因法律的规定而不可能实现,比如应交付之物因特定法律的颁布而被禁止流通。而本案,根据生效判决认定的事实,涉案房屋买卖合同无法履行完毕是由于出卖方祁菁、祁贤芝、叶葳违反涉案房屋买卖合同约定,未如期至中国银行上海市XX支行全额还清涉案房屋贷款余额、无法注销抵押,后又在明知已与买受方罗黎明、史肖盈签订涉案房屋买卖合同的情况下,又将涉案房屋借款抵押给案外人倪某并办理了抵押登记,因祁菁、祁贤芝、叶葳未清偿债务,故债权人通过诉讼并对涉案房屋申请了司法查封,在前述抵押、司法限制尚存的情况下,为保护债权人利益,故涉案房屋买卖合同无法履行完毕。而该无法履行仅是因客观上的障碍而暂时无法履行,该些客观障碍均有一定时效,实际也均可由祁菁、祁贤芝、叶葳通过积极地清偿行为予以注销或者由债权人通过其他途径实现债权后予以注销。故涉案房屋买卖合同的无法履行并非属于事实上、法律上的不能履行。相反,祁菁、祁贤芝、叶葳在明知已与罗黎明、史肖盈签订涉案房屋买卖合同的情况下,又将涉案房屋借款抵押给案外人倪某并办理了抵押登记,在收取罗黎明、史肖盈支付的181万元房款后,又不积极清偿债务,导致抵押无法注销,可见,涉案房屋买卖合同无法履行完毕系祁菁、祁贤芝、叶葳恶意违约所致,应由祁菁、祁贤芝、叶葳承担涉案房屋买卖合同无法履行完毕的完全责任。

 

5、预约合同,不能请求强制履行。

定购协议如果只约定有房屋的面积与单价,并无房屋具体方位、朝向、楼层的约定,即为预约合同,若一方当事人反悔不同意与对方订立正式买卖合同,则守约方不能依据预约合同起诉要求强制违约方订立买卖合同或是要求对方交付特定房屋,法院也因合同约定不明确无法强制执行而不能支持原告的请求。

 

【案例6新疆隆诚伟业房地产开发有限公司与沈克霞商品房预售合同纠纷新疆昌吉(回族自治州中级人民法院(2015)昌中民一终字第618号)

预约合同的目的在于订立本约,履行预约合同的结果是订立本约合同。双方当事人签订的《房屋认购书》系为订立正式的商品房买卖合同而签订的预约合同,该合同系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、法规强制性规定,应属有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”预约合同的标的是签订本约合同的行为,被上诉人沈克霞交纳10000元认购金后,其明确表示不再签订《商品房买卖合同》,该行为属于上述法律规定中不适于继续履行的情形,故双方签订的《房屋认购书》事实上不能继续履行,上诉人隆诚伟业公司收取被上诉人沈克霞交纳的10000元认购金应当予以返还。

 

6、经济适用房购买5年后转让,买卖合同有效,但不符合政府其他上市条件的不能履行。

对于经济适用房的买卖应区分两种情形。(1)购买5年内转让的合同效力。购买经济适用房不满5年,经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同, 违反国务院上述规定,对社会公共利益导致损害,应属无效5年内签订的合同,如果约定5年后再行过户,5年期满后双方发生纠纷,经政府主管部门同意的,转让人取得完全的处分权,合同效力得到补正,可以认定为有效,但需按照政府相关规定补交土地收益。(2)购买5年后转让的合同效力。申购经济适用房5年后,申购人再行转让房屋的,合同可以认定为有效,但需经政府主管部门同意并按照政府相关规定补交土地收益。对于地方政府附加的其他上市条件,属于合同履行问题,不影响买卖合同的效力。但由此导致合同不能履行,出卖人可以请求解除合同,买受人可以主张损害赔偿。

 

【案例7徐建生与卜梅琴、赵素萍房屋买卖合同纠纷(南京市中级人民法院(2016)苏01民再30号)(购买5年内转让的合同无效)

本院再审二审认为,双方于2007年4月5日签订的《双方协议》实质上是经济适用房买卖合同。经济适用房是政府给予优惠政策,在划拨土地上建设,为解决城市低收入家庭住房困难,向符合特定条件的对象供应的住房,具有维护社会公共利益、社会保障的性质。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条  、《江苏省经济适用住房管理办法》第二十七条、《南京市经济适用住房管理实施细则》第四十九条均明确规定,经济适用房五年之内不得直接上市交易,如果五年内因各种原因需要直接上市交易的,政府要优先回购,回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。双方在签订协议时涉案房屋还不符合上市条件,该协议违反了经济适用房管理规定,破坏了经济适用房的管理秩序,损害了国家利益和公共利益,应属无效。

 

【案例8】孔建英与楼国栋、陈丽红房屋买卖合同纠纷(杭州市滨江区人民法院(2015)杭滨民初字第9号)(购买5年内转让的合同有效)

本院认为,虽然案涉房屋为经济适用房,在合同订立当时依照国家规定属于限制交易的情形,但相关规定系属管理性规定,而并非效力性强制性规定。国家并未禁止经济适用房上市交易,只要具备一定条件是允许上市交易的,依相关规定,目前房屋已具备上市交易条件,且实践中已有大量交易实例。原告与两被告之间签订的《购房合同》系双方的真实意思表示,该合同不违反法律、行政法规的强制性规定,亦不损害第三人利益及社会公共利益,该合同应认定为有效。原告有权依据合同约定要求被告履行合同义务办理过户手续。现滨江区经济适用房已可以办理转移登记及上市交易手续,故原告要求两被告协助办理房屋过户手续的诉请,本院予以支持。

 

【案例9】黄新军与陶红梅房屋买卖合同纠纷(南京市秦淮区人民法院(2014)秦民初字第3133号)(购买5年后转让合同有效,符合其他上市条件,可以履行)

对于被告主张根据《经济适用房住房管理办法》的相关规定,经济适用房不满5年不能上市交易,本院认为,诉争房屋购买已经满5年,且已经具备上市转让的条件,合同有效,故对该抗辩意见不予采信。对于被告主张根据南京办理经济适用房变更登记手续的要求,而被告名下只有诉争房屋一套房子,不允许办理变更登记的抗辩意见,本院认为该规定不影响《协议》的效力,不能免除被告应承担的合同义务。综上,原被告签订的协议合法有效。本案中,被告与光华房地产公司签订《银龙花园经济适用房销售协议》时由原告母亲代被告签名、诉争房屋的销售发票、契税发票、房屋权属证书原件等均有原告方保存,诉争房屋亦由原告方实际占有使用,证明《协议》是原被告双方的真实意思表示。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,诉争房屋已经具备办理过户的条件,被告应当按照约定配合原告办理产权变更手续,且原告也同意办理房屋权属变更手续产生的一切费用由原告承担。

 

【案例10】侯玉宝经济适用房买卖合同纠纷案5年内签订的合同,约定5年后再行过户,5年期满后合同效力得到补正,合同有效,但因不符合其他上市条件,合同不能履行。

一审法院认为,房屋已届满5年,可以上市流转,故合同有效,支持嵇尚兵的诉请。二审法院认为,《南京市城市低收入住房困难家庭住房保障若干问题的处理意见》第8条规定,经济适用房上市应同时具备3个条件:(1)购买经济适用房满5年;(2)所有权人另有住房, 且家庭人均建筑面积不低于住房保障规定标准;(3)违规申请经济适用房的行为已经处理完毕。本案中侯宝玉的房产不符合经济适用房过户的条件,不能办理过户手续,合同事实上不能履行,遂判决驳回嵇尚兵的诉请。

 

综上,上述六种情形下,即使合同有效,买房人也不能请求对方履行合同、交付房屋。在此,永衡律师温馨提醒您:购房时需格外留心卖房人对房屋的权利状态以及房屋上负担的权利状态,谨防落入不能请求卖房人履行合同的窘境。


相关推荐
2017 - 09 - 11
作者简介:刘芳律师,江苏永衡昭辉律师事务所资深律师,致力于从事各类民商事诉讼及企业法律顾问业务。执业近十年以来,一直秉承勤勉尽责、专业高效的法律服务理念,受到客户一致好评。 联系方式:13951929827(微信亦同) 笔者的话:法律在我们的生活中无处不在,我希望可以更准确地用普通人听得懂的话来解释复杂的法律问题,真正达到让更多的人懂得如何避免法律风险的目的。 借条,又称“借据”,是一种简化的借款合同。一般情况下,借条由借款人书写,标题为“借条”或“借据”,另起一行为“今向**借到人民币**元……”,再另起一行为借款人签名、按印,最后一行为借款日期。而且与普通借款合同不同的是,借条一般是在双方已达成借贷合意并且款项实际交付后,才由借款人向出借人出具。若借款人还清了借款,则借条由借款人收回或者当场撕毁。那么看似简单的“借条”,其中隐藏的法律风险你又知道多少?笔者分别从【出...
2017 - 09 - 08
作者简介:吴佳律师,江苏永衡昭辉律师事务所资深劳动法律师,执业近十年以来,先后担任十余家国有企业、事业单位、外商投资企业、私营企业的常年法律顾问,多次为用人单位提供劳动用工法律风险防范的培训和授课,并代表用人单位处理劳动争议上百件,为用人单位避免了重大经济损失。联系方式:13851650474(微信亦同)、QQ:603073605 一、引言《中华人民共和国劳动合同法》第三十九条第(二)款规定:“劳动者有下列情形之一的,用人单位可以解除劳动合同:(二)严重违反用人单位的规章制度的。”根据该条款规定,在劳动者严重违反规章制度的情形下,用人单位有权依据规章制度的规定单方面解除劳动合同,且无需向劳动者支付经济补偿金。然而,司法实践中,用人单位依据规章制度单方面解除劳动合同稍有不慎就被劳动仲裁或法院被认定成违法解除,导致支付双倍经济赔偿金,得不偿失,用人单位亦由此大呼冤枉。鉴此,在劳动者严...
2017 - 09 - 02
【缘起】现实生活中用未成年子女的名义买房是很多家长的选择,尤其是儿女在17岁将近成年时。具体原因有多种,有的因为受政策限制不能再次以自己名义买房,有的出于避税的想法,将房子直接登记在未成年子女名下,能省下将来再次将房屋过户给子女所需承担的税费,还不用担心将来会征收遗产税。一般而言,子女未成年时买的房子属于婚前财产,未来不必担心其婚后财产被分割,这样算起来未成年子女买房其实挺划算。但是,以未成年子女买房也有风险,尤其是办理银行按揭贷款的情况,未成年子女并不具有还房贷的能力。作者就处理过几起相关纠纷,家长以17岁未成年女儿名义买房、办理贷款,签合同时女儿17岁未成年,家长代签女儿名字,不久后女儿满18岁,因无力还贷而成为法庭被告。本文旨在分析未成年子女在房屋买卖合同中的法律地位及其应承担的法律责任。 法条:《中华人民共和国民法总则》第十九条,八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人,...
2017 - 09 - 01
作者简介:吴佳律师,江苏永衡昭辉律师事务所劳动法律事务部主任,执业近十年以来,代表用人单位处理劳动争议上百件,积累了丰富的经验。吴佳律师先后担任十余家国有企业、事业单位、外商投资企业、私营企业的常年法律顾问。联系方式:13851650474(微信亦同)、QQ:603073605 一、劳动用工风险防范法律服务产品背景中国自2008年1月1日实施《中华人民共和国劳动合同法》以来,劳动争议逐年逐倍增加,司法实践中,多数用人单位由于没有把控好法律法规及相关政策的规定,导致在劳动仲裁或诉讼中处于败诉地位,以致用人单位劳动用工成本大幅度增加,如何预防和把控劳动用工法律风险已成为用人单位亟待解决的重要问题之一。虽然多数企业已经聘请了法律顾问,但在劳动法律事务上很多企业通行的做法均是仅就劳动法律事务的某一方面咨询法律顾问意见,而未全面系统核查劳动用工的全部法律风险。江苏永衡昭辉律师事务所劳动法律...
Copyright  2017江苏永衡昭辉律师事务所
犀牛云提供企业云服务