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【房地产参考】租购同权下“承租人权利清单”

日期: 2017-08-25
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2017815日,南京市政府印发《南京市住房租赁试点工作方案》(下称“《方案》”)提出,为建立租购并举的住房体系,南京将建立承租人权利清单,逐步实现“租购同权”。下面,我们就对所谓的“租购同权”中的“权”来作下探讨,看看作为租购同权情形下承租人究竟享有哪些权利?

一、“租”与“购”所同何“权”

从概念上理解,租购同权表面意思就是“租”与“购”享受同样的权利,但是,从法理上来看,承租人通过租赁享受到的占有使用租赁物的权利是不可能与房屋所有人对于房产享有的所有权划等号的,那么这个“同权”中的“权”就不能从字面意思来理解了,结合住建部对于住房租赁市场的政策,将通过立法,保障当事人的合法权益,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。因此,“租购同权”只是特指是享受基本公共服务上,承租人可以享受到与房屋所有人基于对该房屋的所有权而享受到的基本公共服务权利相一致或者近似一致的权利。

二、承租人权利清单

作为承租人所享有的权利,其一,即前文所述的承租人享有的基于附属房屋产生的基本公共服务权。其二,就是承租人基于租赁合同对于租赁房屋享有的合同法意义上的权利。

(一)、基本公共服务权

基本公共服务权是对承租人享有的政府为承租人所提供的与房屋所有人相同的基于该房屋产生的基本的公共服务保障的权利的简称2013年中共十八届三中全会通过的 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确指出“建设服务型政府”,由此,提供公共服务便是政府的一项义务,相应的,享受政府提供基本公共服务便是公民的一项权利。基本公共服务权利主要包括提供义务教育、提供公共卫生和基本医疗服务、提供社会保障服务和保障工作这四个方面。针对南京市出台的《方案》,我们可以总结一下,租购同权下,承租人享有的基本公共服务权利如下:

1、子女接受义务教育的权利;

2、享受公共卫生和基本医疗保障的权利;

3、享受基本养老保障的权利;

4、健康促进相关权利;

5、参与社区事物的权利;

6、享有本地住房保障和公积金提取的权利;

7、科技申报相关权利;

8、享受政府提供就业服务和社会保障的权利等。

(二)、基于租赁合同享有的权利

承租人与出租人达成协议,就居住房屋出租事项订立的房屋租赁合同中也应当明确各方之权利义务,其中承租人所享有的权利,也应当是权利清单中予以明确的。

根据《中华人民共和国合同法》、《商品房屋租赁管理办法》,我们可以明确承租人在租赁合同中享有的权利如下:

1、依据租赁合同占有、使用房屋;

2、要求出租人修缮房屋的权利;

3、因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁房屋使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金的权利;

4、因不可归责于承租人的事由,致使租赁房屋部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁房屋部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同的权利;

5、租赁的房屋危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁的房屋质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同;

6、房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权;

7、承租人经出租人书面同意,可以将租赁房屋转租给第三人;

8、经出租人同意,可以对租赁房屋进行改善或者增设他物。

 

承租人的基本公共服务权能否通过合同进行限制,南京市有关部门是否就租赁合同制作和推广示范文本等相关问题,本所房地产部律师将持续关注。


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