法治研究 News
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作者: 永衡昭辉房地产部
发布时间: 2017 - 08 - 25
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2017年8月15日,南京市政府印发《南京市住房租赁试点工作方案》(下称“《方案》”)提出,为建立租购并举的住房体系,南京将建立承租人权利清单,逐步实现“租购同权”。下面,我们就对所谓的“租购同权”中的“权”来作下探讨,看看作为租购同权情形下承租人究竟享有哪些权利?一、“租”与“购”所同何“权”从概念上理解,租购同权表面意思就是“租”与“购”享受同样的权利,但是,从法理上来看,承租人通过租赁享受到的占有使用租赁物的权利是不可能与房屋所有人对于房产享有的所有权划等号的,那么这个“同权”中的“权”就不能从字面意思来理解了,结合住建部对于住房租赁市场的政策,将通过立法,保障当事人的合法权益,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。因此,“租购同权”只是特指是享受基本公共服务上,承租人可以享受到与房屋所有人基于对该房屋的所有权而享受到的基本公共服务权利相一致或者近似一致的权利。二、承租人权利清单作为承租人所享有的权利,其一,即前文所述的承租人享有的基于附属房屋产生的基本公共服务权。其二,就是承租人基于租赁合同对于租赁房屋享有的合同法意义上的权利。(一)、基本公共服务权基本公共服务权是对承租人享有的政府为承租人所提供的与房屋所有人相同的基于该房屋产生的基本的公共服务保障的权利的简称。2013年中共十八届三中全会通过的 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确指出“建设服务型政府”,由此,提供公共服务便是政府的一项义务,相应的,享受政府提供基本公共服务便是公民的一项权利。基本公共服务权利主要包括提供义务教育、提供公共卫生和基本医疗服务、提供社会保障服务和保障工作这四个方面。针对南京市出台的《方案》,我们可以总结一下,租购同权下,承租人享有的基本公共服务权利如下:1、子女接受义务教育的权利;2、享受公共卫生和基本医疗保障的权利;3、享受基本养老保障的权利;4、健...
作者: 永衡昭辉房地产部
发布时间: 2017 - 08 - 04
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在房产交易过程中,存在这样一些房屋买卖合同,合同效力本身没有瑕疵,出卖人违约但购买人却不能请求另一方“继续履行合同”!作为违约救济的首要手段却不能使用,未必使人失望。今天,永衡昭辉律师带您一起数一下这些情形,看一下司法实践中法院是如何对这些“合同履行”问题来加以论述的。 1、出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权,房屋买卖合同有效,后因未取得所有权或者处分权,合同不能请求履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”比如,共有房屋未经其他共有人同意处分,买卖合同有效,但因没有处分权不能请求实际履行。 【案例1】谢荣俊与徐国华、穆秀红房屋买卖合同纠纷(江苏省高级人民法院(2014)苏审二民申字第01082号)本院认为:因本案案涉房屋系徐国华、穆秀红两人共同共有,徐国华将该房屋出卖给第三人,应当经共同共有人穆秀红同意。由于穆秀红本人并未在房屋买卖合同中签字,谢荣俊也未提交证据证明徐国华出卖房屋的行为得到了穆秀红的授权,同时徐国华亦自认穆秀红对其出卖房屋的行为并不知情。故徐国华未经穆秀红同意、擅自对共有房屋进行出卖的行为,符合无权处分的法律特征。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定,应当认定本案房屋买卖合同合法有效。然而,本案房屋买卖合同虽合法有效,但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定,房屋所有权仍在徐国华、穆秀红名下,该二人依法享有案涉房屋的物权,且该物权的效力优先于谢荣俊基于房屋买卖...
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发布时间: 2017 - 07 - 01
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关键词:私募基金管理人登记  现场约谈   进入五月,中基协私募基金管理人登记审核反馈出现新的“姿势”,不少管理人收到这样的邮件反馈(部分以电话形式反馈):“请贵公司法定代表人和合规风控负责人于【】年【】月【】日前来协会进行现场沟通,具体地址为:北京市西城区武定侯街2号泰康国际大厦9层。贵公司定好时间后请至少提前两个工作日联系本协会。”一时间业内闻约谈而色变,对被约谈者评价往往是:“某某公司被要求法定代表人和风控现场约谈,估计是没希望了”、“某某申请牌照时都被约谈了,是不是会有什么后续处理?”那么中基协现场约谈到底是什么流程?约谈的内容是什么?约谈对管理人登记申请的影响又是什么?听听永衡昭辉私募专业律师施乔与您聊聊中基协约谈的见与闻:6月初,江苏某资产管理公司联系人接到审核员电话通知,要求前往中基协就申请事项进行现场面谈;起初,公司对面谈也比较恐惧,担心如传言所说“刚申请就被约谈估计没希望了”,对公司自身合法、合规性产生疑问。为此,为消除被邀人员的担心疑虑,帮助相关人员更好应对约谈,施乔律师及团队成员组织公司股东、高管人员针对审核员可能的发问进行专项梳理,协助参谈人员对公司商业发展目标、内控风控制度、机构人员配置以及法律意见书对应内容等进行了全面梳理,如与实际控制人再次明确公司未来发展目标、策略等,明确各岗位人员自身职责、履职方式甚至操作细节。  6月12日晨,陪同公司实际控制人与投资、风控两位负责人一行四人,乘高铁北上,来到位于北京金融街一角的中国证券投资基金业协会。在预约时间,见到了项目实施以来“最熟悉的陌生人”——两位审核人员。     (上图为基金业协会) 客观地说,两位审核人员的接待还是十分热情并专业的,完全打消了参谈人员之前的疑虑,在约谈前闲聊...
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发布时间: 2017 - 06 - 30
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作者:施乔律师关键词:风险测评问卷  评估方式2017年7月1日,《基金募集机构投资者适当性管理实施指引(试行)》将正式生效实施。永衡昭辉私募团队陆续接到私募基金顾问单位咨询,管理人小伙伴们普遍关心的问题是自行募集过程中如何能够合法、合规地完成风险测评程序,如何能够客观地评价投资者风险承受登记。对此,永衡昭辉私募团队经与早已开展风险测评、“双录”等措施的券商、银行合作伙伴协商、论证,在基金业协会发布的《基金投资者风险测评问卷参考模板》基础上,参照其他机构风险测评、产品评级模板,修订出了《基金投资者风险测评问卷及评分细则》,供各管理人小伙伴们参照使用。(公众号仅列出个人版供小伙伴们参考,风险评估机构版及其他评估、评级资料,本所会以邮件方式向顾问单位发送) 基金投资者风险测评问卷参考模板(个人版)投资者姓名:____________ 填写日期:_____________风险提示:基金投资需承担各类风险,本金可能遭受失。同时,还要考虑市场风险、信用风险、流动风险、操作风险等各类投资风险。您在基金认购过程中应当注意核对自己的风险识别和风险承受能力,选择与自己风险识别能力和风险承受能力相匹配的私募基金。1、您的主要收入来源是A无固定收入(1)B工资、劳务报酬(2)C生产经营所得(3)D利息、股息、转让等金融性资产收入(4)E出租、出售房地产等非金融性资产收入(5) 2、您的家庭可支配年收入为(折合人民币)?A 50万元以下(1)B 50—100万元(2)C 100—500万元(3)D 500—1000万元(4)E 1000万元以上(5) 3、在您每年的家庭可支配收入中,可用于金融投资(储蓄存款除外)的比例为?A 小于10%(1)B 10%至25%(2)C 25%至50%(3)D 大于50%(4) 4、您是否有尚未清偿的数额较大的债务,...
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发布时间: 2017 - 06 - 27
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关键字:证券从业资格考试、延长认定期、基金从业资格2017年6月26日,基金业协会下发《关于基金从业人员资格管理实施有关事项的通知》(中基协字[2017]100号,以下简称通知),展现了基金从业人员资格管理的新动态。通知主要从考试科目、资格注册、延长考试认可期以及基金销售人员从业资格注册实施安排四大方面进行了规定。要点如下:一、基金业协会认可考试科目(3+3+X)1、基金业协会组织的:科目一《基金法律法规、职业道德与业务规范》科目二《证券投资基金基础知识》科目三《私募股权投资基金基础知识》2、证券业协会组织的(该三个科目已停止组织考试):(1)《证券投资基金》(2)《证券市场基础知识》(3)《证券投资基金销售基础知识》3、符合基金业协会规定的其他认定方式二、资格注册(分机构、分岗位)1、申请注册基金从业资格(1)机构、岗位:公募基金管理人、基金托管人、证券期货资产管理机构、基金服务机构(含基金销售、份额登记、估值、投资顾问、评价、信息技术系统服务等机构)的从业人员条件:通过科目一和科目二、或科目一和《证券投资基金》、或《证券市场基础知识》和《证券投资基金》考试(2)机构、岗位:私募基金管理人的从业人员条件:通过科目一和科目二、或科目一和科目三、或科目一和《证券投资基金》、或《证券市场基础知识》和《证券投资基金》考试(3)机构、岗位:在基金销售机构从事宣传推介基金、基金销售信息管理平台系统运营维护的人员条件:通过科目一和科目二、或科目一和科目三、或科目一和《证券投资基金》、或《证券市场基础知识》和《证券投资基金》考试、或科目一和《证券投资基金销售基础知识》考试2、基金销售业务资格机构、岗位:在基金销售机构从事宣传推介基金、基金销售信息管理平台系统运营维护的人员条件:通过《证券投资基金销售基础知识》或《证券投资基金》考试三、延长考试认可期基金业协会对《证券投资基金》、《证券市场...
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