问题的提出：疫情之下房产项目停工烂尾，房屋交付遥遥无期。在商品房按揭贷款商业模式下，业主仍需偿还按揭贷款，却无法实现合同目的，权利义务严重失衡，亦有害于社会稳定。本文将结合司法实践对开发商迟延交房违约情形下，业主通过解除合同维护自身权益这一问题进行分析。
一、焦点归纳
首先，业主主张解除《商品房买卖合同》面临的第一个问题是，开发商通常会以疫情系不可抗力为由主张免责，其不构成违约，从而使合同违约条款无法适用。
其次，业主与贷款银行之间的《借款合同》、《抵押合同》是否随之当然解除。
最后一个问题亦系各方最为关注的问题，即各合同解除后，剩余房贷由谁进行偿还；业主方肯定以其合同目的未达到、贷款实际并非归业主使用，且开发商迟延交付违约存在过错为由主张房贷应由开发商偿还；而多数迟延交付系由项目停工烂尾导致，通常伴随着开发商资金链断裂、经营实力下降等不利因素，银行为提高自己受偿几率，通常会以借款合同相对方系业主为由要求业主承担连带责任。
二、相关规定
《民法典》第五百六十二条第二款 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
商品房买卖合同司法解释第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
商品房买卖合同司法解释第二十一条第二款 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
三、司法实践
（一）关于开发商迟延交付违约，业主主张解除合同
【（2022）湘06民终769号】姚琪于2021年4月18日向宝德公司送达解除合同通知时，宝德公司逾期交房时间已超过60天。虽然宝德公司在给姚琪的回复中以新冠疫情为由，认为姚琪解除合同的条件并未成就，但宝德公司至今都不具备合同约定的交房条件，故新冠疫情并非导致宝德公司不能依约交房的原因，不能成为其免除逾期交房责任的抗辩理由，姚琪以宝德公司逾期交房超过60天为由行使合同解除权的理由成立。
【（2020）津0118民初8704号】原告依约履行了交付全部房款的义务，被告应按合同约定的交房日期交付房屋，现被告逾期交房，其主张存在免责事由，应扣除474天，但其提供的证据不足以支持其主张，根据双方签订合同的时间、约定的交房时间及本案实际情况，本院酌情认定被告免责天数为33天。现扣除免责天数后，被告逾期交房仍超过90日，原告以起诉方式通知被告行使合同约定的解除权并无不当。
【（2022）鲁07民终3854号】合同约定的交房时间为2021年6月30日前，但案涉楼盘开发自2019年3月开工，2020年春节期间，因新冠肺炎疫情影响，本案当事人所在辖区企业曾停工停产。虽然上诉人与中沃公司签订商品房买卖合同时，所在辖区已经复工复产，但疫情防控措施一直持续到现在，各行各业均不同程序地受到疫情防控的影响，上诉人因此未能按期完工，导致延期交房，属于不可抗力所致，不宜认定中沃公司存在根本违约。即使上诉人在合理期限内向中沃公司主张过交付房屋的请求，中沃公司已经告知上诉人因疫情原因延期交房的事实。上诉人关于《商品房买卖合同》第十二条约定的逾期交付责任中“逾期超过15日后，买受人有权解除合同”的约定是以“除不可抗力外”为前提，故上诉人以此为由要求解除商品房买卖合同的主张不能成立。
（二）关于业主与贷款银行之间的《借款合同》、《抵押合同》是否随之解除
【（2022）湘06民终769号】因宝德公司逾期交房构成违约，双方的商品房买卖合同已被确认于2021年4月19日解除，姚琪与第三人建行岳阳分行的借款合同因合同目的不能实现，也应予以解除。
【（2020）津0118民初8704号】在原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》已判令解除的情况下，原告从第三人处借款支付购房款的目的已无法实现，原告请求解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。
（三）关于合同解除后，剩余房贷由谁进行偿还
【（2022）湘06民终769号】上述两合同均被解除后，根据商品房买卖合同司法解释第二十一条第二款规定，应由宝德公司向建行岳阳分行偿还剩余的贷款本息，姚琪不再负有偿还义务。
【（2022）云08民终116号】根据商品房买卖合同司法解释，应由出卖人浙联公司将收取的购房贷款本金及利息返还中行普洱分行，李树华不负有返还义务。且，李树华向中行普洱分行按揭贷款120万元，实际收款账户为浙联公司账户，并由浙联公司实际占有使用，在《商品房购销合同》和《个人商业用房贷款合同》均解除后，中行普洱分行要求李树华在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还剩余贷款，明显不合理地加重了李树华的责任。
【（2021）桂0405民初2425号】因被告佰利通公司无法交付房屋却实际占有使用购房款，导致合同约定的各方权利义务严重失衡，如仅强调单个合同的相对性，购房者朱崇发在既无法取得房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理加重其责任，故在被告佰利通公司未依约交付房屋，案涉合同均被依法解除的情况下，应由被告佰利通公司将收取的购房贷款本金及利息分别返还原告梧州农信社和被告朱崇发。
【（2020）津0118民初8704号】借款合同生效后，银行按原告指示直接向被告支付，故借款合同解除后，被告应给付原告截至借款合同解除之日已偿还银行的贷款本息并由被告承担向银行偿还《借款合同》项下自借款合同解除次日起剩余贷款本息的义务。原告与银行签订的《借款合同》明确约定：“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务”，故原告在被告未将剩余贷款本息偿还第三人的情况下，原告仍应承担偿还义务。
四、律师分析
（一）关于开发商迟延交付违约，业主主张解除合同
由司法实践可知，不同地区法院对疫情及防控措施能否作为免责事由的态度不尽相同，多数法院在开发商迟延交付时间过长时倾向于不接受疫情作为免责事由，支持业主主张；少数法院认为项目所在地确因疫情影响停工停产且开发商能够合理举证迟延天数时，开发商不构成违约，业主无解除权。
因此，业主主张解除合同需对开发商违约行为进行详尽举证、对项目所在地疫情及防控措施充分了解取证，及时催告开发商交付、通知开发商其违约事实并保留证据；开发商更需对因疫情影响停工停产进行详尽取证。
（二）关于业主与贷款银行之间的《借款合同》、《抵押合同》是否随之解除，此点因商品房买卖合同司法解释第二十条已详尽规定，实践中并无争议。
（三）关于合同解除后，剩余房贷由谁进行偿还
在（2019）最高法民再245号案件后，司法实践多引据商品房买卖合同司法解释第二十一条第二款，认定应由开发商向银行返还贷款，业主无需再偿还房贷。（2019）最高法民再245号案件中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。最高法认为剩余贷款的还款责任应由开发商承担，理由如下：
1、根据商品房买卖合同司法解释第二十一条第二款规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。
2、商品房担保贷款合同中关于合同解除后由购房人（借款人）返还剩余贷款的格式条款，不合理地加重了购房人（借款人）责任，对购房人（借款人）不具有拘束力。
3、在商品房按揭贷款商业模式下，应充分考虑商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，如只强调单个合同的相对性，按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，即明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
对于商品房买卖合同因开发商违约解除、业主与银行之间的贷款合同亦随之解除的情况下，剩余贷款的还款责任应当由谁承担的问题，笔者认为，在该法律纠纷场景中，结合法律规定、主体功能与社会影响进行判断，不应由业主承担剩余贷款的还款责任。
首先，商品房买卖合同司法解释第二十一条第二款规定了开发商作为出卖人负有将贷款返还的责任，对借款合同的一方当事人业主是否负有还款责任未予规定。
其次，《借款合同》通常由银行方提供，那么合同中关于合同解除后由购房人（借款人）返还剩余贷款的约定，是否有效、是否应被认定为格式条款，值得思考。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。该条款通常约定为“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”。该条款本身释义明确，但是否免除银行主要义务、排除业主主要权利？业主在借款合同下的权利本应为获得贷款，但在商品房按揭贷款商业模式下贷款实际由开发商获得。如仅单一地考虑该条款所属借款合同的相对性，那么会导致购房人既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款，各方权利义务严重失衡。因此，跳出单一合同而在房地产按揭贷款商业模式下来看，该条款确实不公平地排除了业主的主要权利。此外，要想条款对业主生效，银行还必须证明其已尽到提示、说明的义务。
最后，相较于“势单力薄”的业主，银行作为专业的金融机构，在商品房按揭贷款商业模式下对房地产开发商的资金实力、经营状况、履约能力等负有更高的监管与注意义务。尤其在疫情之下，房地产项目停工烂尾乱象普遍，遭受房屋迟延交付的业主数不胜数，若再苛加其义务，将极不利于社会稳定，也有悖于法律的目的。