不动产权利研究(五)| 房屋买卖合同因卖方违约无法继续履行,买方主张房屋溢价部分的损失是否应当支持?
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问题的提出

房屋买卖合同中,买卖双方通常会在合同中约定“定金罚则”作为双方履行房屋买卖合同的担保。然在房价上涨的情况下,很多卖方借口“未取得房屋共有人同意”、“房屋上存在抵押无法消灭、房屋无法过户”等原因,宁愿双倍返还定金也拒绝出售房屋,导致合同履行不能、买方合同目的无法实现。无论何种原因,这是典型的卖方违约情形,多数买卖双方对该违约情形下的双方责任存在误解,即卖方双倍返还定金即可解除合同,买方只能拿着比起暴涨的房价“九牛一毛”的定金赔偿另择。本文将结合司法实践对该种违约情形下卖方应当向买方赔偿的损失范围及标准进行探究。

法律依据

《民法典》第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

《民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

《民法典》第五百八十八条 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的,对方可以请求赔偿超过定金数额的损失

司法实践及律师意见

根据《民法典》第五百八十四条规定,卖方违约造成买方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。据此,卖方应当赔偿的损失包括已经发生的损失和合同履行可得利益损失。已经发生的损失通常包括应付且已付的中介费、评估费、已付房款的利息等费用;合同履行可得利益损失主要就是房屋溢价损失。具体损失项目及金额视买方诉请而定。

关于房屋溢价损失是否支持

⭐合同中约定了定金罚则或违约条款,卖方仅需双倍返还定金或按约定赔偿违约金即可,而不必赔偿房价暴涨下的溢价损失,这是一种常见的误解。司法实践认为,房屋价格上涨的溢价诉讼属于合同履行可得利益损失,房屋买卖合同无效或被解除,违约方应承担相应违约责任。买受人主张因房屋价值上涨给其造成的损失,应予以支持。

案例一合同解约损失包含溢价损失等

【(2019)苏05民终4156号】刘以平损失包括三部分:1、根据涉讼房屋的评估报告,按2018年5月7日的价值时点涉讼房屋估价为1017000元,扣除双方合同原先约定的成交总价,涉讼房屋截至2018年5月7日的较之合同约定价的溢出价值为527000元;2、刘以平为本次房屋买卖交易支出的中介费5000元;3、刘以平为本案本次评估支出评估费损失11250元,该款系本案诉讼费用范围。判决:曹泳于本判决生效之日起十日内赔偿刘以平因房屋买卖合同解约损失532000元(包括房屋溢价损失527000元和中介费损失5000元)

案例二约定违约金不足弥补买方损失的法院结合房地产市场行情及双方过错程度依法调高违约金

【(2020)苏06民终3300号】考虑到合同订立至今房屋价格增幅较大的客观事实,以及合同解除后汪东东、汪天然需另行购房的实际需求,前述约定违约金显然难以弥补二人的损失。一审法院综合如东房地产市场行情、合同履行情况以及双方过错程度,判令汇鑫公司支付25万元违约金亦属合理。

案例三双倍返还定金仍不足补偿买方损失的卖方需参照涉案房屋评估价值与合同价之差对不足部分进行赔偿

(2021)苏08民终3353号经评估涉案房屋目前的市场价值为1487500元,与双方合同约定的1038000元相比,涉案房屋价格上涨了449500元,上述的120000元已不足以弥补原告损失,故对双倍返还定金不足补偿原告的损失部分,参照涉案房屋评估价值与合同价之差对双倍返还定金以及按约承担补偿款不足补偿原告损失的部分进行赔偿,确定赔偿数额为329500元。

⭐可见,即使买卖双方已经在合同中约定了定金罚则等违约条款,但是根据《民法典》第五百八十五条以及第五百八十八条之规定,如果因被告违约致使违约金或双倍返还定金不足以弥补原告的损失,原告仍有权要求被告赔偿损失。需注意的是,违约金和定金罚则、守约方损失不可以同时主张,但可以以守约方损失为基础进行调高或调低;而守约方以其损失为基础在定金罚则之外可以再主张损失赔偿。

关于房屋溢价损失如何计算

⭐守约方主张房屋溢价损失的,因买卖双方很难对此达成一致意见,一般要通过司法评估的方式来确定损失金额,这就需要确定以哪个时点为准确定房屋现值去计算差额。

案例一卖方违约买方起诉之日至法院委托评估之日(6个月为买方重新购置房屋的合理准备期间可作为损失评估依据时间

【(2017)苏02民终4599号】2016年8月底,季忠东向王海宁表示,因季新程强烈反对,故季忠东不再出售涉案房屋。2016年9月王海宁起诉时至2017年2月法院委托评估前,上述时间段可以作为王海宁重新在太湖国际二街区附近购置类似房屋的合理准备期间,故上述时间段内涉案房屋的均价可以作为王海宁的损失由法院参照评估报告酌情认定

案例二合同解除后2-3个月为重新购置房屋的合理时间应以此作为房屋溢价损失的评估基准时间

【(2018)苏02民终1852号】双方于2016年10月9日就合同解除达成一致意思表示。在合同解除之后,涉案房屋所在区域的房价普遍上涨,因彭晓昀的违约行为导致徐风、钱近娣重新购买同地段类似房屋需支付更多价款,一审根据合同解除的时间以及重新购买的合理时间,以2016年10月至2016年12月作为房屋溢价损失的评估基准时间较为合理。一审在评估溢价90万元的基础上,结合可预见性原则酌定72万元亦无不当。

案例三应以合同解除日为基准日主张相应损失

【(2019)苏05民终4156号】2018年2月,曹泳以其父不同意出售房屋、无法继续履行合同为由诉诸一审法院,要求解除其与刘以平的房屋买卖合同。一审法院作出判决,确认曹泳与刘以平于2016年5月17日签署的房屋买卖合同予以解除,解除日为2018年5月7日;刘以平如另行主张其损失,可以以解除日2018年5月7日为基准日待涉讼房产由有司颁发不动产权属证书之日起主张相应各项损失

案例四卖方违约应以买方最早就案涉房屋起诉之日的评估价确定房屋市场价

【(2022)苏08民终1890号】毛晓娟在本案诉讼中申请司法鉴定,房屋市场价为255.34万元,但该评估价的时点是毛晓娟第二次向法院递交诉状的日期2021年9月16日。按照毛晓娟的自述,2020年6月24日后其就已知道成杨及房屋共有人不同意出售涉案房屋、合同已不能履行的事实,随后即向法院提起诉讼要求继续履行,法院于2020年7月1日立案。此时,毛晓娟完全可以及时采取解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿或进行替代性房屋购买等合理措施防止损失的扩大,故毛晓娟要求以2021年9月16日的市场价255.34万元作为涉案房屋溢价的根据,有失公允,应确定涉案房屋以2020年7月1日的时点130.05万元的评估价确定涉案房屋的市场价格

⭐可见,司法实践对溢价损失的评估时点系以违约行为发生的时点为准(有明确解除时间的以合同解除时间为准,合同未解除的以守约方起诉之日为准),考虑到买方重新购置的需要,违约行为发生之后的合理时间段(2-6个月)内亦为评估合理期间。同时也要求买方依据诚实信用原则和减损规则及时采取解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿或进行替代性房屋购买等合理措施防止损失的扩大。因诉讼周期较长,房屋价格处于快速上涨状态,诉讼的周期与诉讼期间房屋的涨幅均非当事人所能合理预见,卖方违约应当承担违约责任,但对于其不能控制、不能预见的风险与损失亦应合理限制。

关于已经发生的损失与房屋溢价损失是否兼得

案例一法院全额支持溢价损失还支持了中介费

【(2019)苏05民终4156号】(见上述)

案例二房屋溢价损失与已付房款利息不同时支持

【(2019)苏05民终9274号】对于杨辉已付房款利息损失,由于房屋溢价损失原审法院已予以认定,故对于已付款利息损失原审法院不再支持。

案例三法院调高违约金并支持已付房款的利息还支持了守约方因此支出的合理期间的租金(1)。

【(2020)苏06民终3300号】合同解除后,汇鑫公司应返还汪东东、汪天然购房款,依据合同约定,在汇鑫公司逾期超90日后交房,汪东东、汪天然解除合同的,汇鑫公司应自汪东东、汪天然付款之日起,按0.01%计算给付利息。故汇鑫公司向汪东东、汪天然返还房款的同时应向汪东东、汪天然支付利息。关于租金损失,由于汇鑫公司违约,导致汪天然、汪东东不能正常接收房屋,至今仍需租房居住,一审法院支持一年的租金并无不当。

⭐有观点认为,买方不能同时主张已经发生的损失与房屋溢价损失,因为买方获得合同履行后可以获得的利益是以已经发生的损失为代价的。笔者认为,对这个问题不能一概而论。如买方对合同解除无任何过错,那么卖方应当赔偿已经发生的损失与全额的房屋溢价损失两者。上述观点的产生是因为法院考虑到过错原则、可预期原则一般不会全额支持溢价损失,认为法院在酌情认定时已将已经发生的损失计算在内。 

综上,在房价上涨的情况下,卖方违背诚实信用原则恶意违约、只想双倍返还定金就解除合同的算盘在《民法典》第五百八十四条下已经落空,房屋买受人应积极运用法律手段维护自身合法权益。