问题的提出：

不动产抵押是一种常见的担保方式。当事人在抵押合同中一般会就担保范围作出约定，包括如“合同项下贷款本金及其利息、罚息、逾期利息、复利、违约金、赔偿金、补偿金以及实现债权和担保权而发生的费用和所有其他应付的费用”等。而在不动产抵押登记时，根据我国登记实践所使用的国土资源部发布的《不动产登记簿样式（试行）》，其中“抵押登记信息”中仅涉及了“债权数额”，没有其他担保范围的登记栏目。这就导致合同约定担保范围与登记记载的债权数额不一致，此时就未登记的利息、逾期利息、违约金等是否属于优先受偿范围在司法实践中存有争议。本文将结合《九民纪要》的规定、法律变更与司法实践对该问题进行解答。

一、案情简介

2016年1月27日，陆某（债权人、抵押权人）与马某（债务人、抵押人）签订房产抵押借款合同1份。同日，该合同在公证处进行了公证，公证处出具公证书。合同主要内容为：马某因经营需要资金向陆某借款30万元，由马某提供房产抵押，订立本房产抵押担保借款合同。马某自愿向陆某借款30万元（具体以拮据或银行转账为准）；借款期限从2016年1月27日至2016年7月27日；还款方式2016年7月26日本息全部结清，利息按月息1.5%计算；马某自愿以其私有房屋及附属作抵押，担保该债务的履行。同日，双方办理抵押房屋的他项权证，房屋他项权利人为陆某，房屋所有权人为马某，债权数额30万元。同年1月28日，马某向陆某出具借条一份。同年1月29日，陆某通过银行转账的方式向马某交付借款30万元。借款后，马某按约向陆某每月给付利息4500元至2018年10月，后马某虽未按约给付款项，但仍陆续向陆某给付利息，截止2019年12月马某还欠部分利息及全部本金。陆某追要剩余借款本息无着，遂诉至法院。

后法院判决马某偿还陆某本金及利息，并判决陆某有权对马某抵押的房屋折价或拍卖、变卖，在拍卖、变卖所得价款中优先受偿（在抵押值30万元范围内）。陆某对优先受偿范围不服，提起上诉。

二、相关规定及类案判决

（一）相关规定

《中华人民共和国民法典》第三百八十九条　担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第四十七条 不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。

原《担保法》第六十一条 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十八条 以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。

《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号）

二、 明确记载抵押担保范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”。

四、 完善不动产登记簿。对《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定的不动产登记簿样式进行修改：1.在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。

（二）类案判决

⭐最高法案例一：（2018）最高法民终950号（《九民纪要》颁布前）

本院认为，本案争议焦点为：华融重庆分公司就晋愉地产公司所欠其借款的利息、复利、逾期罚息和复利，能否在峰鸿房地产公司抵押的土地使用权拍卖所得价款中享有优先受偿权。

本案中，《抵押合同》第一条“主债权的基本情况”中约定“贷款金额”为7亿元，第三条“担保范围”约定抵押物担保范围为主合同项下的全部债权，包括但不限于主债权、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及抵押权人实现债权与担保权利而产生的费用。因案涉主债权已达7亿元，且借贷双方已在主合同《信托贷款合同》中明确约定了利息、复利、罚息及计算方式，故在《抵押合同》主文对担保范围已经明确约定包括但不限于主债权和利息（包括复利和罚息）的情况下，对于《抵押合同》所附抵押土地清单所载的“抵押金额”7亿元，应理解为系对所担保主债权本金数额的明确，而非约定担保限额为7亿元。虽然抵押权登记证书备注栏仅记载担保主债权本金为7亿元，但就本案而言，抵押权设立的效力不仅及于借款本金，还应及于该借款本金所产生的利息、复利、逾期罚息和复利。理由是：

首先，当事人未将利息、复利、逾期罚息和复利等担保债权范围和金额在登记证书中明确予以登记，具有不能归责于抵押权人的客观原因。关于担保物权的担保范围，因不动产登记簿设置的原因，除个别省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上设有“担保范围”栏目，从而登记簿的记载与合同约定内容一致外，多数省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且规定只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，从而出现了合同约定与登记簿记载不一致的情形。在后一情形下，由于是登记系统设置的原因导致抵押权人的除主债权之外的附属债权无法登记，后顺位的抵押权人也只能登记主债权，因此根据合同约定来确定担保债权的范围，是当前状况下更为妥当的选择。

其次，从登记公示的效果看，将本案抵押权设立的效力及于利息、复利、逾期罚息和复利债权，不会造成善意第三人利益的损害。通常而言，不动产物权的登记具有公信力，可以有效保护交易相对方和善意第三人的利益。虽然案涉抵押权证书仅登记担保的主债权金额为7亿元，但第三人从《中华人民共和国物权法》第一百七十三条的规定可以判断出，担保范围一般均应及于主债权产生的利息、违约金、损害赔偿金等。而且，渤海信托公司和峰鸿房地产公司在办理抵押登记时已将《抵押合同》备案，故第三人也可以通过查询备案合同得知担保范围及于主债权产生的利息、违约金、损害赔偿金等。本案认定渤海信托公司就利息、复利、逾期罚息和复利债权主张成立抵押权，不仅符合合同当事人的真实意思表示，也不会损害善意第三人的利益。

再次，本案赋予抵押权人就借款利息、复利、逾期罚息和复利债权享有抵押权，不违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条的规定。该司法解释第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。本案中，《抵押合同》约定的担保范围是借款本金7亿元及利息、罚息和复利等，登记证书记载所担保的主债权本金也是7亿元。前者强调的是担保的主债权金额和担保范围，而后者强调的仅是担保的主债权金额。比较合同约定的内容和登记记载的内容，二者实际并未不一致，均明确担保的主债权本金是7亿元，只是登记证书并无担保范围的记载，而这是登记机构的登记制度造成的，与当事人无关。

⭐最高法案例二：（2021）最高法民再53号（《九民纪要》颁布后）

本院认为，本案再审的争议焦点问题为：原审认定的案涉抵押担保的范围是否正确。

天保小贷公司与美瑞金公司于2017年1月20日签订案涉十份《抵押合同》，并均于2017年1月23日办理抵押登记。十份《抵押合同》第二条“担保的主债权及担保范围”均约定，担保的主债权为主合同项下的本金人民币1亿元，担保范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用；第十一条“其他约定事项”下第11.1项分别约定被担保债权数额。十份《不动产登记证明》“其他”栏记载的担保债权数额与前述11.1项中约定被担保债权数额一致。天保小贷公司与美瑞金公司在案涉《抵押合同》中明确区分了“担保的主债权”与“担保范围”，二者含义及范围显然不同。且根据《物权法》第一百七十三条之规定，“担保范围”包括但不限于被担保的主债权，主债权的利息、实现债权及抵押权等费用均属于担保范围亦是实践中的惯常做法。因此，原审判决认定案涉《抵押合同》第11.1约定的被担保债权数额系双方对担保范围进行的限缩，缺乏依据。

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十八条规定，《物权法》第十六条关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定是物权公示公信原则的体现，以登记作为公示方式的不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，故应充分注意制度设计上的差别。本案中不动产登记机关所出具的不动产登记证明未设置“担保范围”栏目，仅在“其他”一项中有“担保债权数额”的表述，且只能填写固定数字。本案天保小贷公司与美瑞金公司在案涉《抵押合同》中约定的担保范围与抵押登记出现的不一致是由于不动产登记机关登记簿的设置没有完全与《物权法》的规定相一致所造成，不可归责于天保小贷公司。十份《抵押合同》第11.1项约定的被担保债权数额相加恰为第二条约定的担保的主债权1亿元，亦可推定将主债权数额进行拆分作为被担保债权数额系基于不动产登记的栏目设置的考虑。因此，本案以《抵押合同》第二条约定认定抵押权的担保范围是符合实际的妥当选择，也更贴近双方签订案涉《抵押合同》及办理抵押登记时的真实意图。

⭐可见，《九民纪要》颁布前后，最高法对抵押合同约定担保范围与登记记载债权数额不一致的情况，倾向于认为合同约定担保范围系当事人真实意思表示，登记不一致不可归责于债权人，因此应以合同约定为准认定优先受偿范围更妥。司法实践中，多数登记系统均未设置“担保范围”栏目地区，裁判观点同最高法一致。但仍有部分法院未考虑登记实践滞后，或认为公示效力优先，判决债权人仅能在公示数额范围内优先受偿。

【（2019）苏0402民初4892号】本案中，每套房屋在登记系统中仅注明抵押金额，未注明担保范围，抵押担保范围应根据合同约定认定抵押金额为主债权及相应的利息等。

【（2018）粤03民终2996号】本案不动产抵押登记所载被担保的主债权数额为170万元并不等同于担保范围仅为主债权170万元，陈奇主张本案不动产抵押登记与抵押合同不一致，缺乏事实依据，其据此认为担保债权应以170万元为限，缺乏法律依据。

【（2018）苏0116民初7386号】锐鹰公司将其名下的涉案房产抵押给长丰公司为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，故长丰公司主张对该抵押物拍卖、变卖价款在登记的500万元债权数额范围内享有优先受偿权的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，但应按登记公示的抵押权及其数额进行顺序优先受偿。

【（2020）苏0582民初10686号】如被告常正央、孙惠英、常华未按本判决履行给付义务，原告郭淼有权就本案债权对位于张家港市车库之变价款在抵押登记的范围内享有优先受偿权。

三、律师分析

    （一）关于优先受偿的范围

一般抵押中，优先受偿的数额是以抵押合同约定的担保范围为准还是以登记记载的债权数额为准？从上述司法实践可知就此问题的处理存在不同的观点：有观点认为，鉴于抵押登记时债权相关利息、违约金等费用无法提前计算，故登记机构记载的抵押债权数额仅为双方对本金的明确，而担保范围则应以当事人签订的抵押担保合同约定为准，因此，不动产抵押权优先受偿范围并不限于登记簿记载的主债权数额。另一观点认为，基于物权公示效力及法律有关不动产抵押权经登记才具有对抗第三人效力之规定，抵押权人实现优先受偿权应以登记记载的债权数额为准。此外，司法实践中还有不少判决回避了相关争议，只认定抵押权人享有优先受偿权，而不明确受偿范围。

笔者认为，一般抵押中，优先受偿范围应以“抵押合同约定”为准，且这与登记公示数额并不冲突，理由如下：

首先，根据民法典及相关司法解释可知，主债权与利息、违约金等费用系并列关系，主债权数额中并不包含利息，担保范围与主债权数额也并不等同。但他项权证书登记簿中仅有“债权数额”一栏，该“债权数额”是否等同于担保范围、既包含主债权又包含利息、违约金等费用呢？笔者认为该“债权数额”仅指主债权，其一，该数额是一确定数额，而担保范围随着时间长短是有变化可能的；其二，从登记实践来看，应登记部门要求，该数额需与抵押合同主债权数额一致；其三，住建部发布的《关于印发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知》（现已失效）中对《房屋他项权证》填写说明规定了“债权数额”应填写的内容，即一般抵押权填写登记簿记载的“被担保的主债权数额”担保范围由于包含了利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等，其数额是不确定的，但登记机关的债权数额是确定金额，如将二者等同，无形中固化了担保范围，可能缩减债权人在担保项下的优先受偿额，对债权人明显不利，违背了民事法律关系中的公平原则、等价有偿原则。

其次，在后抵押权人同样是如此的登记程序，其对担保范围应当包含主债权及利息、违约金等费用有预期，且多数抵押合同已经备案，在后抵押权人也可以通过查询备案合同得知担保范围及于主债权产生的利息、违约金、损害赔偿金等。且抵押合同记载的是担保的主债权金额和担保范围，而登记簿记载的仅是担保的主债权金额，二者实际并未不一致。

（二）关于《九民纪要》的适用

对于司法实践中不一致的做法，《九民纪要》第五十八条明确指出人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围是符合实际的妥当选择。本案一审过程中，法官曾认为本案发生于《九民纪要》颁布前，不应适用相关规定。笔者认为，最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知前言第三点，最高法明确指出纪要不是司法解释，不能作为裁判依据进行援引，但《会议纪要》发布后，人民法院尚未审结的一审、二审案件，在裁判文书“本院认为”部分具体分析法律适用的理由时，可以根据《会议纪要》的相关规定进行说理。再以一起案例说明：在【（2021）最高法民申2980号】案件中，再审申请人主张二审法院适用《全国民商事审判工作会议纪要》相关条款认定担保条款无效属法律适用错误，根据《中华人民共和国立法法》第九十三条“法律不应溯及既往”规定，本案应适用该协议签订时的司法观点和裁判尺度。最高法认为，《全国民商事审判工作会议纪要》系最高法于2019年11月8日印发的旨在统一裁判思路、规范自由裁量权的规范性文件，而非新的司法解释。二审判决于2020年9月28日作出，并未援引《全国民商事审判工作会议纪要》相关条款，其在裁判理由部分根据《全国民商事审判工作会议纪要》的相关规定具体分析法律适用问题，并无不当。

（三）应对措施

在办理不动产抵押权登记时，债权人应当主动申请在登记簿中记载担保范围，将利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等明确约定在他项权证书中。在现行的《不动产登记证明》中虽未列有独立的“担保范围”栏目，但设有“附记”一栏，债权人可以申请以文字描述形式对债权的范围进行记载，比如约定的利息、违约金等数额多少，如何计算等。